西安作為西北地區商業最為發達的城市，近幾年商業項目持續處在井噴狀態。今年上半年以來，西北地區新開業的11個大型項目中，陜西就占到了8成，新開商業項目達9個，其中西安占6席。

　　體量居前四位的都在西安開張

　　華商報記者查詢贏商網發現，今年截至目前西北地區已開業的大型商業項目(商業面積≥3萬㎡)共11個，總商業面積超118萬㎡。從地區分布來看，陜西新開商業項目9個，新增商業面積98萬㎡，西安新開6個，新增商業面積72萬。不難發現，西安仍然是陜西乃至西北地區新增大型商業項目最多的城市。

　　從單個項目的體量來看，今年截至目前西北已開業項目在10萬㎡以上的居多，最大的達到23.5萬㎡，體量位居前五位的項目均位于陜西，前四都來自西安。以至于曾因商業偏少而被詬病的曲江等新區，伴隨多個大型項目的陸續開業，也呈現商業配套井噴的局面。

　　越來越多的商業項目集中在西安亮相，是否說明市場將會飽和呢?浙江大學房地產研究所調研員夏強認為，不能一概而論。商業項目的飽和程度需要結合所在區域的客流、消費能力和商業類型來看，像小寨這樣的熱門商圈，“養活”三四個項目也不成問題，但是在一些新建的城郊地區，有可能只開一家大型商場也會缺乏人氣。

　　西安商業去化周期達66個月

　　不僅是大項目井噴，近幾年來，西安商業物業整體供應規模較大。據美城機構數據，截至4月末，西安商業物業庫存量達711.71萬㎡，較上月增加了4.25萬㎡;庫存總量小幅上漲。雖然當月銷售顯著增加，但新增商業入市供應同步增長較快，西安市商業去化周期仍然達到66個月，雖然相比去年同期的約91個月有所下降，但橫向對比，仍然遠遠超過了大約6個月的商品住宅去化周期。

　　西安商業地產運營人士王建紅告訴記者，商業物業存量去化慢可能和三方面原因有關：西安不少商業項目為售賣型，商業持有方和投資方預期過高，與市場存在出入;從需求端來看，商業物業的低租賃率、下游需求不旺也導致購買意愿不強;另外，前兩年的去庫存政策針對的多是住宅市場，對商業市場影響有限，而商業物業的購買門檻和風險也要高于普通住宅。

　　也有行業人士表示，商業地產先開發后銷售的盈利模式已經落伍，隨著存量日益累積，持有經營模式在融資成本加大、**沖擊之下更顯艱難。

　　體驗式業態并非決勝關鍵

　　從今年已開業項目所引進的品牌業態來看，各家都越來越重視體驗型業態布置。包括兒童體驗店、兒童樂園、兒童藝術中心、劇場、書店等不同類型的體驗品牌紛紛進駐商場，營造出新的商業氛圍，試圖抓住消費者的體驗需求。

　　RET睿翼德機構認為，商業項目開設體驗業態源于消費者對于社交、體驗和場景化需求的涌現。在信息發展和生活水平提高以后，消費者走出去的機會更多、開拓了事業，他們已經不再僅僅滿足于單一性的消費需求，而像主題性質的體驗業態，在布置上更容易做出新意。

　　不過，夏強認為，對于商業項目來說，體驗式業態恐怕更多是錦上添花的，而不是決勝關鍵，更不是一個失敗項目的救命稻草。決定一個項目成敗的因素包括：區域內的客流基數是否充足;項目規劃是否符合目標消費群需要;品牌線引進是否接地氣，在保證主力店特色的同時，也有足夠的符合目標消費能力的品牌;以及地段、招商團隊等，“如果一個項目在運營中已陷入困境，盲目添加體驗式業態可能只會徒增成本。” 華商報記者 李程