原標題：“二孩時代”如何買房?

　　飄窗改成餐邊柜

　　入戶飄窗改造成休閑區

　　房價如果處于高位，對于不少人來說一輩子也許只會購買一套房，而如何讓這一套房滿足從兩口之家到“二孩家庭”轉變后的需求，成為當下房屋設計的熱點話題。業內人士表示，全生命周期住宅將成為接下來樓盤戶型開發的方向，通過提高走道的利用率、洗手間三室分離，利用飄窗、陽臺、增加收納功能等，或能讓同樣面積的“三房”變成“四房”，提高使用率，滿足業主在不同人生階段的居住需求。

　　數據

　　三房、四房成市場主流

　　隨著二孩政策的放開及盡可能的“一步到位”，減少換房頻次，2018年一居、二居的成交占比有所減少，三居及以上戶型的成交占比有所上升。東莞中原戰略研究中心介紹，此現象在二手房市場表現明顯。東莞進入換房時代，部分購買力較強的改善換房需求支撐成交;在一手房方面， 2018年洋房供應、成交、庫存中，建筑面積為70~114平方米的三房、四房產品成為市場主流，整體供求占比均超六成。

　　樂有家研究中心統計數據也顯示，在東莞購房的客戶中，近五成選擇了90~120平方米區間的2~3房。另外相較于2017年，東莞90平方米以上大戶型的房子整體成交占比上漲約10%，這也說明隨著二孩政策放開，大家更傾向于選擇大戶型的房子。

　　東莞中原建筑中心相關負責人介紹，二孩政策放開后，為第二個孩子準備一間房成為購房者新的訴求，三房僅滿足兩個孩子與夫妻的家庭最低用房剛性需求，四房則可滿足與老人同住或客人暫住或是其他功能的改善性要求。這將使得三房、四房產品成為市場主流，且預計未來四房的比例會越來越大。

　　巧選房妙裝修 提高使用率

　　一、學會看戶型，戶型方正利用率更高

　　如何看戶型挑選好房子，以較少的錢讓“三房”達到“四房”的實際使用價值?巧選房，妙用裝修，或可以達到提高使用率的目的。

　　戶型方正是許多樓盤在戶型圖上進行宣傳時常使用的一個詞匯，方正的戶型比三角形等不方正戶型的實際使用率更高，可以很好地減少建筑面積的浪費。

　　戶型的實用率并不等于使用率!戶型實用率=套內建筑面積/戶型總建筑面積*100%，主要反映套內建筑面積大小，從而判斷公攤面積是否合理。購買房子時購房者可以向銷售人員咨詢戶型的實用率，一般來說，實用率越高，可以獲得的實際使用面積就越多。但同時，還需要到樣板房進行了解，戶型是否方正，實際的使用率是否夠高。

　　東莞中原建筑中心介紹，不方正的戶型會影響家具布置，造成空間利用率低和心理突兀。

　　二、 提高過道使用率，剛需房也用橫廳設計

　　客廳的設計一般有橫廳和豎廳兩種方式，在以前，橫廳多在豪宅中使用，不過近年來橫廳設計增加實際使用面積，也出現在越來越多的剛需樓盤中。

　　東莞中原建筑中心介紹，橫廳設計把大部分的過道劃歸餐廳和客廳共同使用，弱化了過道功能的單一性，盥洗間兼通往臥室的過道，或者過道兼做衣帽間等，增加過道的利用率，提高實際使用率。

　　不過，與豎廳相比，橫廳設計也存在著一定的不足，由于過道狹小，坐在客廳中就可以直接看到臥室，缺乏私密性;同時，沙發一般布置在客廳的中間，不能靠墻，對于部分購房者而言或有些不習慣。

　　三、衛生間內“三室分離”，增加衛生間利用率

　　吳小姐家三代同堂，為了讓家庭成員都獲得相對隱私的空間，她想將家里的小三房改成四房，但是由于建筑面積只有90多平方米，改變格局后房間面積比較小，增加一個衛生間的可能性不高。吳小姐說，由于家里四個大人需要上班，早上起來使用衛生間就成了一個難題。

　　東莞中原建筑中心相關負責人介紹，可以通過衛生間三室分離來緩解家中人口多，衛生間使用困難這個問題。“合理做法是把盥洗間、廁所間、淋浴間三功能分離獨立成室，做到各個功能空間互不干擾，提高衛生間利用率。”該負責人表示，“二孩家庭”人口增加，也可以通過這樣的方法緩解衛生間使用問題。但難點是處理好通往三室分離衛生間的過道面積，要使面積增加控制在最小，如將原有的玄關過道改為盥洗間，再把入戶門調整為外開等，增加可利用面積。

　　記者在石碣陽光城愉景灣樣板房看到，該樣板房在次臥門口的小過道上專門設置了一個盥洗間，即使家里人口多，早上使用洗手間時，也不會緊張。

　　四、 客廳和房間陽臺相連，方便改造

　　“偷面積”被明令禁止后，房企如何提高房間的利用率?

　　記者了解到，開發商們巧妙地利用陽臺、凸窗等來提高實際的使用率問題。

　　東莞中原建筑中心建議，開發商可以把客廳與房間的陽臺連在一起，處在主體結構外，并在陽臺轉角處設置一個非結構墻或柱，方便后期把部分陽臺劃歸房間，讓空間變得更合理。

　　不過，也會存在一定的問題，即可能改造的成本增加但獲得面積少，房間會存在橫梁壓頂等情況，需要后期加裝吊頂化解。但如果不改造，房間利用困難且浪費嚴重，也存在一定的風險。因此購房者在看房時就要考慮清楚，收樓后如何巧妙利用陽臺的部分面積。

　　五、“百變”飄窗，多種利用方法

　　走進萬科金色城品的樣板房，入戶就可以看到一個長長的飄窗，銷售人員告訴記者，大飄窗可以給客廳提供充足的采光，還可以放上一個小茶幾，作為茶室使用;或者變成餐廳的坐墊位置，如果業主不喜歡，還可以將其改造成收納空間，大飄窗有多種使用方法。

　　業內人士介紹，飄窗可以通過增加坐墊或床墊改造成餐廳的座椅或臥室的床體部分，廚房則可以把飄窗改造成操作臺，提高空間利用。

　　記者在踩盤時發現，“百變”飄窗的使用很高，最常見的是將飄窗下方打造成收納格子，收納東西;或者裝上升降桌，里層用來收納東西，外層則化身為小茶幾。另外，有的還將飄窗改造成衣帽間等。

　　在萬科首鑄東江之星的樣板房，開發商將飄窗改造成廚房洗菜池，既保證廚房的采光通風，又能夠擴大廚房的使用空間，該樣板房的餐邊柜也是由飄窗改造而成，飄窗利用率極高。

　　專家解讀：“全生命周期”戶型，不用換房就可滿足不同需要

　　東莞中原建筑中心相關負責人介紹，“全生命周期”戶型空間改造劃分更加靈活可塑，具備更好的適用性和成長性。無論是二人世界、三口之家、二孩時代或三代同堂，都可以通過空間不同規劃，來契合家庭不同階段的功能需求，使戶型擁有更高的利用率和使用價值。

　　不過，該負責人也表示，主要問題是各個階段裝修改造會耗掉大量時間和金錢，另外改造后的衛生間或廚房，可能會出現在下層住戶的餐廳、臥室等功能空間的上方，不合規范同時還容易激發鄰里間的矛盾，“建議在全生命周期戶型設計時，將廚房、衛生間和管井三部分相對固定不動，再改變其他功能空間，以滿足業主不同時間需求的變化。”