入住多年房產證一直辦不下來，頤馨雅苑小區214戶業主集體起訴開發建設單位，不料一審、二審全部敗訴。業主們分析認為，敗訴的主要原因是簽訂《商品房買賣合同》時被開發商在約定的具體條款中多加了半句話。

　　辦證時間前加了半句話

　　開發商稱約定時間未開始計算

　　頤馨雅苑小區位于西安市未央區緯二十八街。該小區業委會主任徐先生介紹，小區共有4棟樓547戶。業主們入住多年，房產證一直沒有辦下來。

　　“2018年，我向未央區法院起訴開發建設單位西安市投資公司，要求協助辦理所購房屋的權屬登記，并參照逾期貸款利率支付逾期辦證違約金。開發建設單位辯稱，雙方合同約定的辦證時間是‘交房后并由相關部門核發有關文本文件之日起360日內’，但目前有關文件相關部門還未核發，雙方約定的辦證時間尚未開始計算。另外依據約定，雙方未選擇不退房情形下的違約責任，所以其不應支付違約金。”

　　徐先生說：“‘交房后并由相關部門核發有關文本文件之日起360日內’這個約定，是在住建部制定的《商品房買賣合同》之外加的，買房時很多業主都沒有注意到。按這樣的約定，若開發商不履行責任，導致相關部門一直不能辦理相關手續，開發商也根本不用考慮賠償責任。但一審法院還是把它作為雙方約定的辦證條件，認為‘截至目前還有規劃驗收合格證及竣工驗收備案表兩個文本文件有關部門未予核發，合同約定的辦證條件尚不具備’，駁回了我的訴訟請求。”

　　隨后，他向西安市中級人民法院提起了上訴。

　　“我提起上訴的理由是：合同第十五條‘相關部門核發有關文本文件’的約定不夠明確，該格式條款未約定開發建設單位向哪些部門申請，核發哪些文件，以及申請核發文件的時間，合同中也無補充條款，屬約定不明。我認為，一審法院認為該條款是辦證條件，據此認定辦證條件不具備，是理解錯誤。同時我認為，該條款是開發建設單位惡意添加的辦證附帶條件，妄圖規避及時辦證義務，違反了相關強制性規定，擾亂了房地產市場，損害了公共利益。根據該條款，西安市投資公司可以無限期地拖延辦理權屬登記備案手續，等于直接免除了及時辦理相關證照的義務。依據合同法有關規定，該格式條款應為無效。”徐先生說。

　　二審同樣敗在這個約定上

　　每家最少花費400元打官司

　　近日，徐先生收到了西安市中級人民法院的二審判決書。中院認為，爭議的焦點是“相關部門核發有關文本文件”的約定是否明確，是否屬于無效格式條款，西安市投資公司應否承擔逾期辦證違約金的責任。該條款雖屬格式條款，但并不屬于合同法第四十條“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”的無效情形，應對雙方有約束力。由于徐先生并未對該條款文字內容請求過撤銷或變更，也未提供開發建設單位故意拖延不履行義務的相關證據，現以違反合同約定為由，上訴要求建設單位承擔逾期辦證違約責任的請求依據不足，不能成立，駁回上訴，維持原判。

　　據了解，和徐先生一起起訴開發建設單位的，還有213戶業主。為了打官司，業主最少花費了400元，多的花費3300元。

　　徐先生介紹，在違約責任的約定方面，開發建設單位只是在和1號樓業主簽訂的商品房買賣合同中，約定了不退房情況下開發建設單位的違約責任;但2號樓、3號樓、4號樓均未約定不退房情況下開發建設單位的違約責任。

　　6月24日，在頤馨雅苑小區，很多業主表示不解。“我們入住四五年了，現在房產證還沒有辦下來。當時買房簽合同時，售樓人員說在哪兒簽字我們就簽字，根本不給解釋，大部分人都是這樣子。假如開發商一直達不到有關部門要求的標準，是不是可以一直不給我們辦證。”

　　西安中院：約定若不違法又經雙方同意

　　原則上不會質疑

　　對于此案，西安市中級人民法院民事審判第二庭負責人表示，在住建部的《商品房買賣合同》標準示范文本上加約定內容，法院在審理時，首先要看是否違反了法律規定。如果不違背法律法規，雙方又同意這樣約定，那么本著契約自由的精神，法院原則上是不會提出質疑的。而且，開發商在這些文字的下面加了橫線，也起到了提示的作用。

　　華商報記者注意到，5月24日西安市住房和城鄉建設局在官方網站發出通知，要求各房地產開發企業、房地產經紀機構，從5月28日應使用新版《商品房買賣合同(預售)》《商品房買賣合同(現房)》示范文本與購房人簽約。在不動產登記這塊內容的約定上，西安市新版《商品房買賣合同》預售和現房的示范文本都是這樣約定的：“因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起×日內取得該商品房的房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第×種方式處理……”在天數前留的只是一個填寫具體天數的空隙。

　　本來只是填上一個明明白白的辦理產權登記證書需要的天數而已，開發商卻加上了半句話，把本來明明白白的天數約定得不清不楚，這對開發商來說當然是好事，但對購房者來說就不是什么好事了。

　　建議：簽合同時仔細閱讀內容

　　有不合適的地方要提出來

　　對于這個問題，西安中院民事審判第二庭負責人表示，會高度關注此案可能帶來的社會效應問題。他建議廣大購房者，在簽訂購房合同時一定要注意仔細閱讀條款約定，遇到不合適的地方要提出自己的意見，覺得有問題，就不要急著簽合同。

　　頤馨雅苑業委會主任徐先生表示，他們請教了律師，寫了判后答疑申請書，希望法院能就一些具體問題給出解答。 華商報記者 馬虎振 實習生 韓笑