12月13日，西安市住房和城鄉建設局發布《西安市商品房預售資金監督管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)。記者從西安市住建局獲悉，為保障購房人合法權益，防范房地產市場風險，該局擬對商品房預售資金實行全額、全程監管，明確購房款必需交存監管專戶。

　　西安市住建局發布的《西安市商品房預售資金監督管理辦法(征求意見稿)》的通知中，為進一步完善西安市商品房預售資金監管制度，保障購房人合法權益，防范房地產市場風險，該局和西安住房公積金管理中心共同擬訂了《西安市商品房預售資金監督管理辦法(征求意見稿)》《西安市商品房預售資金監管協議書(征求意見稿)》，征求意見建議時間12月14日-31日。

　　內容有啥?

　　商品房預售資金監管等

　　《辦法》規定，西安市行政區域內經預售許可的商品房開發項目，預售資金(指購房人按合同支付給開發企業的購房款，包括定金、首付款、購房貸款等各種形式的全部房款)的交存、支出、使用及監督管理，適用本辦法。

　　商品房預售資金監管遵循政府部門指導監督、銀行監管，專款專戶、專款專用、封閉管理的原則，優先用于商品房開發項目所需的建設施工進度款、設備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關的費用。

　　誰來監督?

　　政府委托專門機構負責

　　《辦法》明確，西安市住建局負責全市商品房預售資金監管工作的指導監督，研發建設預售資金交存指引平臺，制定《商品房預售資金監管協議書》示范文本;具體組織實施新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區規劃區域范圍內的監管工作。

　　該局委托國有企業西安市置誠資產管理有限公司作為專門的商品房預售資金監督機構，具體負責上述區域內商品房預售資金監管專用賬戶的設立;《商品房預售資金監管協議書》的變更、撤銷;預售資金交存、使用情況監控等日常工作。

　　長安、臨潼、閻良、高陵、鄠邑區，航空基地，周至、藍田縣住建部門具體負責本轄區內的商品房預售資金監督管理工作。

　　西安住房公積金管理中心負責對受委托銀行公積金貸款發放及結算情況的監督管理。

　　承擔商品房預售資金監管業務的商業銀行負責商品房預售資金支出、使用等活動的監管。具體負責監管賬戶的開設、撤銷;預售資金的收存及撥付;每日報送預售資金收支情況;及時報告發現的違規收取、支出、使用預售資金等行為。

　　如何收存?

　　購房者通過銀行直接交存至監管賬戶

　　商品房預售資金由購房人按照商品房認購協議及商品房買賣合同約定，憑商品房預售資金交存指引平臺打印的預售資金交存單，通過監管銀行營業網點柜面等方式直接交存至監管賬戶。

　　購房人貸款購買商品房的，其貸款資金由貸款銀行或住房公積金管理部門委托銀行在貸款發放后直接劃轉至監管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉至其他賬戶。

　　如何使用?

　　對支付工程建設的預售資金重點監管

　　商品房預售資金實行全額、全程監管，并對用于支付工程建設等費用的預售資金實施重點監管，重點監管資金額度為商品房開發項目達到竣工交付條件。

　　商品房預售資金監管專用賬戶由西安市置誠資產管理有限公司統一設立，并在監管銀行分行指定的支行分別開設唯一的預售資金監管賬戶，專項用于歸集購房人支付給房地產開發企業的購房款。購房者的商品房預售資金應全部存入專用監管賬戶，由監管銀行進行監管，開發商不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

　　商品房預售資金監管期限，自核發商品房預售許可證開始，至開發項目監管樓幢辦理不動產首次登記后止。

　　退房如何退費?

　　進賬金額未達重點監管額度開發商先行結算

　　商品房預售資金使用計劃應根據工程施工計劃及施工合同所約定的付款時點制定，并按照主體結構驗收、竣工驗收、竣工驗收備案、完成不動產首次登記等節點設定。按照商品房開發項目建設進度核撥。

　　監管銀行受理房地產開發企業使用商品房預售資金申請后，應現場復核開發項目建設進度，結合工程施工等實際情況嚴格審核。符合要求的，自申請之日起2個工作日內予以撥付。其中，房地產企業與購房人解除商品房買賣合同需退還已交納預售資金的，若監管賬戶累計進賬金額未達到重點監管資金額度，由房地產開發企業先行結算退款，再由監管銀行審核后從監管賬戶中退回相應款項至企業賬戶;若監管賬戶累計進賬金額超過重點監管資金額度，由企業自行結算退款，不在監管賬戶中列支。

　　如何管理?

　　開發商未按規定收取的將取消網簽資格

　　房地產開發企業未按規定收取、使用商品房預售資金的，由住建部門嚴肅查處，責令限期整改，暫停網簽銷售及監管資金撥付，并將其違規行為記入企業誠信檔案。

　　監管銀行違反規定或未按照商品房預售資金監管協議約定，測算工程造價過低，擅自撥付資金，或存在其他違規行為的，撤銷其監管資格;造成監管項目不能順利交付的，依照監管協議依法承擔連帶賠償責任。

　　購房貸款發放銀行、住房公積金委托貸款銀行未按規定將發放的貸款資金直接劃轉至監管賬戶的，承擔商品房預售資金監管業務的，撤銷監管資格;未開展商品房預售資金監管業務的，三年內不得開展。

　　(記者 陳思存)