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　　民法典亮點 共有部分產生的收益歸業主共有

　　隨著私家車數量的激增，人們開車去探親訪友已習以為常，被小區物業收取停車費也見怪不怪。那么，物業收取停車費是否合理合法?其收取的費用應該歸誰支配?帶著這些問題，記者采訪了陜西恒達律師事務所高級合伙人趙良善律師。

　　“要回答這個問題，首先要搞清楚停車費的性質。”趙良善開門見山。他說，小區停車費由兩種費用組成，一種是土地使用費，一種是管理費。兩種費用的收費依據與收費主體是不同的，分四種情形：

　　如果建設單位將規劃的整個停車場以車位形式出售或贈送給業主，則各個車位屬于購買或接受贈予的業主所有。因車位屬業主所有，物業公司則無權收取土地使用費性質的停車費。但物業公司對車位等進行了維護管理，故不少小區針對車位單獨收取了物業管理費。

　　如果建設單位將停車場的車位出租給業主，則停車場的所有權歸建設單位所享有，而使用權歸承租車位的業主享有，業主交納的費用是車位的使用費。該費用的標準由業主和建設單位在合同中具體約定。

　　物業公司經過建設單位的授權之后是可以代替建設單位向業主收取停車費的，但此時的停車費標準也不是由物業公司決定，而是由業主和建設單位在合同中具體約定。也可以說，物業公司此時是沒有權利要求收取小區停車費的。

　　如果建設單位在出售房屋時，將停車場的建設費用分攤到每個業主，即業主所付的房價中實際包含了停車場的分攤費用，則停車場的所有權應歸全體業主共有。

　　“那么，停車位權屬歸誰?”記者問。

　　趙良善介紹，民法典規定了兩種確定停車位權屬的方式，即根據約定確定和根據法律確定。民法典第二百七十五條規定:“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”因此，如果小區規劃中沒有設置停車位，后來設置了停車位，而且是在小區業主共有的場地或道路上設置的，其權屬應歸業主共有。

　　“業主自購車位的權利如何?”針對記者的提問，趙良善說：“首先要看小區物業公司收取停車費的性質是什么。從買了車位、不需要收取登記車輛的停車費的角度來看，業主所享有的權利應該是對車位的使用權，即業主對車位享有占有的支配權，那么業主將未登記的車輛停放在自己的車位上，也是不應該收取費用的。這種使用權的本身是業主的權利，不應將上述使用權與特定車輛進行掛鉤。如果物業公司認為是對未登記車輛進入小區的一種臨時管理，那么物業公司進行收費，就應該形成臨時管理所相對應的權利義務關系。這種臨時管理關系中，業主應享有就自購車位上自主停放其所有或使用車輛的權利，物業公司則提供該車位上的車輛保管服務。”

　　趙良善補充說，物業公司的物業管理權來自全體業主的授權。因此，如業主與物業公司之間有合同，并且合同中有約定，就應該按照合同約定執行;如果雙方沒有合同約定，而現行法律中又沒有強制性規定，物業公司單方面規定業主登記車輛數、未經登記的車輛不能停放或停放需收費等對業主作出限制，不但不符合法律規定，還有侵犯業主權利之嫌。

　　“搞清楚以上規定，再回到‘小區停車費收益歸誰’的問題上。”趙良善說，依據民法典有關規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，如物業服務企業利用小區空地用作停車場產生的收入、建設單位利用建筑物外墻面產生的收入等，應當屬于業主共有。在民法典頒布前，我國法律對此規定不明確，經常發生爭議。民法典的規定更好地保護了業主的共有權，使其包括了收益權。這也意味著物業服務企業等利用業主共有部分產生的收益全裝進自己腰包的時代已經結束。