“遇到問題不交心，收費標準不透明，想換物業流程長。”對于業主與物業同在一個屋檐下卻無法成為“莫逆之交”的原因，全國政協委員，房天下創始人莫天全概括出了這三個痛點。

　　“好的物業是相似的，差的物業各有各的差法。”在莫天全看來，隨著我國社會經濟的發展，居民收入和生活水平的提高，對服務行業的水準要求也在進一步提高。

　　全國政協委員，房天下創始人莫天全

　　不是來服務的，而是來管理的

　　“物業行業屬于服務型行業，主要工作是為業主、住戶提供各項生活服務。如果一家物業服務公司接連收到業主投訴，那么最直接的問題有可能就出在服務者的素質上。”莫天全表示，當前中國物業行業管理標準不夠完善，物業行業對員工素質的培訓不夠重視，從業人員素質參差不齊，服務理念模糊、服務意識差。“實際調研中我們發現，很多物業公司給自己的定位不是來服務的，而是來進行管理的，這種定位就導致大部分物業公司服務水平低下、態度惡劣。黨和國家多次強調，堅持以人民為中心推進社會建設，必須將保障和改善民生作為重點任務，物業行業也需要轉變理念。為此我建議對物業服務人員加強全面的、系統的、定期的培訓和考核，并要求持證上崗。培訓對象從物業高層、物業中層到物業基層一線人員，旨在進一步提高物業從業人員的服務意識，全面推進物業服務企業的現代化進程，提高為人民服務的水平。”莫天全這樣表示。

　　出租公共用地，變成私有財產

　　物業費用不透明，也是個典型性問題。“物業收費項目有很多，比如物業費、采暖費、停車費、衛生費等，商業項目還涉及代收電費、空調費等。這些收費是否合理?費用收支是否有明細?是否按照國家相關法律法規要求的價格要求進行收取的?是否對全體業主進行了公示?這些都是業主們很關心的問題。”據莫天全介紹，近年來，關于物業收費不公示或者收費不合理的新聞報道屢見不鮮，比如今年3月，15家SOHO物業分公司因在電力公司同期平均電價的基礎上向終端用戶加收電費，其中還有14家公司存在以電力改造服務費的名義向終端用戶收取增容費用行為，違反了《中華人民共和國電力法》相關規定，合計被罰1.15億余元;金隅大成物業加收電費被業主實名舉報，法院和市場監督管理部門也立了案。

　　“物業創收渠道，那就更多了!”莫天全說，這里既包括物業公共區域的各種廣告，還包括停車場對外商業收費，甚至還能靠轉租業主閑置車位增收。

　　而根據《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》相關規定，若物業公司未經業主大會授權，擅自將共用部分出租經營，屬于無權處分。“但實際情況往往是，這部分收入很多業主并不知情，大部分情況下變成了物業公司或者物業公司部分人員的私有財產，業主的權益被嚴重侵害。”為此，莫天全建議相關部門和社區基層部門能夠對各個物業進行定期的工作檢查和考核，包括費用收取和公示，業主和居民意見聽取等，將此項定期考核成績作為物業是否可以繼續提供服務的一項重要指標。

　　一個小問題，就能讓換物業“卡殼”

　　更換物業，則是個老大難的問題。“更換物業要走一套復雜而漫長的流程。主要包括成立業委會籌備組、選舉正式的業委會成員、全體業主的投票、選舉出新的物業公司、新的物業備案等。每一步流程都有很細的要求，比如業委會成員不能欠繳物業費、契稅、房屋維修基金等;比如民法典第278條規定，業主共同決定事項應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決;同時，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。可以說，每一個步驟都有可能因為一個很小的問題被卡住。”莫天全介紹說。

　　“既然百姓有更換物業的訴求，那咱們的相關法律法規能否結合實操情況做出相應的調整?比如能否從立法層面再簡化流程、再放寬變更條件?是否可以增設一些法律條文，如果物業存在重大違法違規的情況，可以有簡易的流程能夠更快更方便罷免舊物業，選舉新物業公司?”莫天全這樣建議。

　　(來源：人民政協報 記者 崔呂萍)