8月10日下午，省政協召開“提高城市社區物業服務管理水平”月度協商座談會。當天上午，西安市委第八巡察組在西安市雁塔區心晴雅苑小區召開業主座談會，就改進西安城市小區物業服務聽取意見建議。

　　從省政協月度協商會上參會人員的發言和業主座談會上業主們反映的情況來看，開發商遺留問題和共有收益被侵占，已成為嚴重影響城市居民小區住戶幸福感的重要原因。省政協社會和法制委員會的情況說明中說：“據有關方面調查，在比較突出的物業糾紛矛盾中，近70%源于開發建設遺留問題，這也是老舊小區管理難度大的深層次原因。”

　　業主座談會上，業主們反映的因開發商遺留問題帶來的影響主要體現在業主大會成立難、業委會選舉難上。一些開發商擔心成立業委會后之前存在的問題會被揭露，不提供應提供的資料、業主大會成立費用，導致業主大會籌備組難于獲取業主名冊、物業管理區域劃分證明等成立業主大會必需的資料。

　　總結起來，開發商遺留問題帶來的問題主要有：1、房屋質量問題多，不經竣工驗收就交房，導致業主和物業服務企業之間的矛盾;2、私改規劃、私自加蓋，違法違規建設導致后續一些列問題包括辦證難;3、不按規定招標前期物業而是自己指定甚至自己成立公司自管，在小區里搞“家天下”;4、不履行法定責任，不提供資料、籌備費用，給業主們成立業主大會設置重重障礙等等。

　　而這些問題背后，或多或少都存在政府相關職能部門工作不到位等情況。

　　心晴雅苑業委會主任周洪斌是8月10日上午業主座談會參與業主的召集者。她說，當前大多數小區共有產權保護困難，公共設施后續修繕資金匱乏。由于小區業主的共有產權登記不完善，不少開發商、物業公司對此刻意隱瞞或者混淆，以便漁利。據她了解，絕大多數商品住宅小區的共有收益被非法侵占。業主們也反映，業主對小區共有財產不清楚，導致大量的小區財產和利用其進行的經營性收入被開發商和前期物業非法侵占，建議不動產登記中心將小區共有物權登記在業主大會名下;建議出臺具體實施辦法，將已成立業主大會的小區共有收入進入業主共有賬戶;未成立業主大會的小區，共有收入單獨列賬，定期公示，支出必須經過業主同意。周洪斌說，很多小區都20年了，公共設施面臨維修和更新，當用完大修基金后，小區共有產權收益就是小區公共設施的“救命錢”，難以想象屆時這些“救命錢”不在業主手中的尷尬境地和各級政府面臨的壓力。“心晴雅苑共236戶，建筑面積38000平方米，2011年成立業委會，至今已拿回共有收益200多萬。擁有數千戶業主的大小區共有收益會有多少?”

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哪些產權應歸全體業主所有？

專家何志恒介紹，居民小區內的建筑可分為三類：

　　1、專屬建筑部分。即業主自己買的房子，產權歸業主所有。

　　2、配套公建部分。包括人防、教育、醫療、社區服務用房等帶有社會福利性質建筑，屬于配套公建，由相關政府部門來管。如人防工程，其產權歸國家所有，并非歸開發商或者全體業主所有。不過，人防法中有個規定，誰投資誰受益。

　　3、配套共建部分。包括供水供電設施、設備間、電梯間、物業管理用房等，其產權歸全體業主所有。車庫也屬于此類。但物權法規定，規劃內車庫車位的產權問題，有合同的按合同約定。利用人防工程建設的停車位，產權依然歸國家所有。

　　哪些收入屬于業主共有收益?何志恒表示，共有收益是指利用共有場地和共有設施設備產生的經營性收入。具體比如利用共有場地收取擺攤設點費、利用共有場地建設通信機房，利用電梯轎廂發布經營性廣告等。利用歸全體業主所有的場地和道路收取停車費。收取的停車費中包含了兩部分費用，一是場地占用費，這部分應該歸全體業主所有;二是服務費，這部分歸提供服務的物業公司所有。但事實上，很多小區收取的停車費全部被物業公司拿走，場地占用費并沒有給業主。記者 馬虎振