隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，二手房交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)很多類(lèi)似房子剛賣(mài)，房?jī)r(jià)就大幅上漲的情況。一些賣(mài)房方見(jiàn)此情況，認(rèn)為自己賣(mài)低了，就會(huì)要求漲價(jià)或者故意違約。那么，在賣(mài)方故意違約，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的情況下，買(mǎi)房人的合法權(quán)益如何保障?

　　西安市新城區(qū)法院近期就處理了這樣一起二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛。違約賣(mài)方除了向?qū)Ψ劫r償了9.5萬(wàn)元定金及加急辦證費(fèi)之外，還賠償其82萬(wàn)元房屋溢價(jià)損失。

　　案例

　　法院判賠買(mǎi)家82萬(wàn)元溢價(jià)損失

　　2017年3月10日，購(gòu)房人辛某與出賣(mài)人杜某及第三方中介公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)三方協(xié)議。協(xié)議約定辛某以79萬(wàn)元的價(jià)款購(gòu)買(mǎi)杜某位于西安市新城區(qū)某處一套面積為139.58平方米的房屋，并由中介方提供居間服務(wù)。

　　協(xié)議約定后，辛某依約向杜某支付了定金9萬(wàn)元并向中介方支付居間傭金2.1萬(wàn)元。杜某在收取定金后，卻遲遲不予配合辛某辦理房屋后續(xù)交易手續(xù)。后杜某要求漲價(jià)，并以房屋登記的產(chǎn)權(quán)人即其妻孟某不知情、不同意為由，要求解除合同。辛某認(rèn)為杜某要求漲價(jià)屬違約，且孟某不知情的理由不成立，故訴至新城區(qū)法院，要求解除三方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，由杜某及孟某共同返還自己雙倍定金18萬(wàn)元、賠償房屋差價(jià)損失106萬(wàn)余元及中介費(fèi)、加急辦證費(fèi)等費(fèi)用。

　　案件審理過(guò)程中，杜某的妻子孟某辯稱涉案房屋為其所有，三方合同的簽訂其并不知情，且辛某不具有購(gòu)房資格、涉案房屋當(dāng)時(shí)并未取得產(chǎn)權(quán)證，因此認(rèn)為三方合同無(wú)效，中介方未盡審慎義務(wù)需要承擔(dān)責(zé)任，孟某不承擔(dān)責(zé)任。

　　中介方則稱，三方合同在房產(chǎn)新政出臺(tái)前已經(jīng)簽訂且交付了定金，故辛某具有購(gòu)房資格，且杜某在簽訂合同時(shí)出示了其與孟某的結(jié)婚證、孟某的身份證以及購(gòu)房合同的原件，并表示其可代表孟某的意思。

　　經(jīng)法院審理查明，辛某具備購(gòu)房資格，涉案房屋系杜某及孟某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，孟某雖未在合同上簽字，但在簽訂合同時(shí)，孟某之子電話向其告知了簽訂合同事宜，孟某未向中介方或購(gòu)房人說(shuō)明其不同意出售該房屋，且孟某在合同約定的時(shí)間提前還清了房屋的剩余貸款，進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記。審理中，三方當(dāng)事人均對(duì)該房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。

　　法院一審判令解除三方房屋買(mǎi)賣(mài)合同;由杜某及孟某共同退還辛某定金及加急辦證費(fèi)總計(jì)9.5萬(wàn)元;賠償辛某居間傭金2.1萬(wàn)元及房屋溢價(jià)損失82萬(wàn)元;駁回了原告其余訴訟請(qǐng)求。目前，案件尚處于上訴期內(nèi)。

　　說(shuō)法

　　合同有效 違約方應(yīng)擔(dān)責(zé)

　　昨日，辦案法官向記者說(shuō)法稱，此案所運(yùn)用的法律依據(jù)，從《物權(quán)法》角度看，房屋買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)生效，是否辦理物權(quán)登記，不影響合同效力，合同有效。從《合同法》角度看，本案所涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同未出現(xiàn)合同無(wú)效的法定情形，因此合同依法成立且有效。

　　另外，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》中規(guī)定，“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人”。在簽訂本案所涉合同時(shí)，孟某之子當(dāng)場(chǎng)電話向其通知合同簽訂一事，但其得知此事后并未向辛某及第三人告知其不同意出售該房屋，且簽訂合同時(shí)約定的房屋價(jià)格亦符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，故辛某有理由相信杜某的簽字系夫妻雙方共同的意思表示。

　　同時(shí)，《合同法》第一百零七條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”合同簽訂后杜某要求漲價(jià)，在辛某起訴后，杜某明確表示不再繼續(xù)履行合同，系杜某違約導(dǎo)致合同解除，由此給辛某造成的損失應(yīng)該予以賠償。關(guān)于房屋的溢價(jià)數(shù)額，法院本著減少當(dāng)事人訴累及公平公正的原則，結(jié)合庭審對(duì)三方當(dāng)事人對(duì)該房屋市場(chǎng)價(jià)值的主張及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)的價(jià)格，對(duì)涉訴房屋的市場(chǎng)價(jià)值酌情確定為每平方米11500元，故房屋的溢價(jià)數(shù)額為82萬(wàn)元。記者 張晴悅