眼下正是畢業季，剛剛畢業的大學生面臨的第一個問題就是租房。對于陜西全省今年超過30萬的高校畢業生而言，搞定住宿，或許是他們在城市中將要面對的第一道考驗。對于人口已突破千萬的西安來說，新進城務工人員越來越多，低價租賃房源的需求也在持續增加。

　　>>西安群租現象逐漸增多，租房市場面臨供需矛盾

　　去年在西安市曲江雁翔路附近買了套二手房的張濤(化名)，對搬到新家竟有些猶豫——隔壁住戶人多且雜，有男有女不說，看起來也不是一家子，他擔心住進去以后會鬧騰。

　　同樣遇到合租鄰居的王斌(化名)有些鬧心。他住在龍首村一個回遷安置小區。樓上業主把一套90㎡的房子隔成三間對外出租，有近10位租客同住在這樣一套兩居室里。租客們的作息規律都不一樣，經常半夜還有人在房間里走來走去，這讓他不勝其煩。由于每間房都分隔出了廚衛，樓上改動了上下水。王斌擔心如果漏水的話，自家恐怕要遭殃了。

　　過去在北上廣常見的群租現象，近兩年在西安商品房小區中逐漸增多，由此產生的鄰里間矛盾糾紛也在所難免。“人口迅速流入形成了剛性租房需求，加上政策鼓勵‘租購同權’，吸引了很多機構參與租房市場。”美城股份首席市場分析師沈瑋表示，傳統“民租房”(即：個人整租房源)無論在供應量還是租金上，都已不能滿足西安迅速增加的租房需求。

　　陜西省統計局今年針對全省租房市場的報告指出，近兩年西安隨著人口的驟然增長，住房剛性需求加大，住房供不應求情況出現。如果不盡快培育和發展住房租賃市場，為需要居住的人提供便捷的住房租賃，供需矛盾還會爆發，也不利于住房市場穩定。

　　>>名為合租公寓實為群租房：一室開間上下鋪住9人

　　去年畢業以后，留在西安找工作的郭凱(化名)只身一人搬出了學校宿舍。第二天，通過網上的房源信息，他住進了西安市長安南路附近的合租公寓。

　　名為公寓，但租客們私下叫這里“宿舍”。這個位于居民小區內的合租公寓，是一個不足50㎡的一室開間，5張上下鋪最多時住了9個人，衛生間共用。至于公寓究竟換了幾位租客?這是個沒人能回答清楚的問題。斷斷續續住了近一年的顧凱只知道，房租每月收一次，上個月有新租戶搬進來，過幾天可能就有人搬走，“其實就是群租房，在這住都是圖租金便宜。”郭凱說，租客大多是剛畢業的年輕人，也有口音各異的打工者。

　　按照郭凱提供的電話號碼，記者與公寓管理者取得聯系，對方表示，他們在地鐵沿線還有數套房子，每套房子就是一個出租公寓，房型從一室到三室不等，房間設施相同，每個床位月租350元，包含水電費，“戶型越大住的人越多，三室的要住30人左右。”

　　將一套房屋分隔成多個單間出租的也不少。在西安市雁塔區南三環附近一家房產中介，當得知記者想找個價格便宜的單間，中介的工作人員表示，如果接受多人合租，可以推薦幾處房源，“帶衛生間月租1200元左右，不帶衛生間600-800元。”該工作人員表示，三居室大小的房子，有隔成四間也有隔成六間的，最小隔間400元左右，“只能放下一張床和一個單人柜子。”

　　至于修建隔斷所用的材料，有租戶告訴記者，有用磚墻的也有石膏板。如果是后者的話，有一定隱私但隔音效果比較差，“隔壁若開著電視，連臺詞都聽得一清二楚。”

　　>>“西漂”住的城中村逐漸減少，千元以內很難找到整租

　　西安房租年漲幅約在一兩百元，與迅速走高的房價相比，房租“跳漲”并不多見。但對租房者而言，每月固定的房租開銷就如同房貸，直接影響的是生活成本。

　　貝殼研究院一份報告顯示，租金收入比(即：房租與地區薪資收入比值)在某種程度上反映租房人幸福程度，通常認為，30%及以下相對合理。該機構測算了北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、重慶、西安等八個城市，結果北、上、廣、深、杭及西安的房租收入比都超過30%。相當于租房者需要拿出30%以上的月收入去支付房租。

　　“市面上的低價房源偏少。”美好生活文商旅研究院院長夏強表示，一方面保障性質的公租房還不是主流，有些公租房在交通配套上也不具備競爭力;另一方面大量城中村拆遷改造，而離開廉價房源的租房者又的確需要一個落腳之處。

　　對價格敏感的外來務工人群，大城市的房屋租賃環境并不友好。“城中村減少以后，就很難找到1000塊以下的房子。”拖家帶口的劉師傅向記者感嘆。劉師傅七年來一直在西安做出租車司機，他說，全家已經從南二環內的城中村一路搬到了三環以外。

　　如何搞定住宿，是外來務工者和高校畢業生在城市落腳的第一道考驗。城中村租房曾是西安最常見的“過渡”方式，但隨著城市化進程正逐漸消失。面對逐年上漲的房租和日漸稀少的合適居所，不少年輕人和藍領群體只能選擇合租、群租或者向城市邊緣遷移。

　　由于城中村都是自建房，房租沒有標準，按村子地理位置和房型不同，月租從300-800元不等。若以這樣的價位去找單元房，很難找到整租的房子。據一些租房網站公布的房源信息，月租在1000元以內的絕大部分是合租，500元以內的基本是大中戶型分隔的單間。

　　>>有些“二房東”專做群租房，游走在監管與安全邊緣

　　群租房，長期以來游走在法規與監管的邊緣。

　　早在2011年，住建部《商品房屋租賃管理規定》規定，出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定最低標準。

　　夏強介紹，有些群租是業主個人行為，更多房主是把房子租給“二房東”，后者再行分隔出租。“二房東”賺取的差價最多達50%左右，比如一個兩居室，分隔成6個單間出租，每個700元，月租收入將達到4200元，對外整租的話，最多只能租到2500元左右。

　　業內人士告訴記者，“二房東”除了登記在案的中介機構，還有一些群租房被“黑中介”掌握。由于監管缺乏持續性，“黑中介”又比較隱蔽，導致群租屢禁不止。

　　在群租房的地方性法規建設方面，北京規定“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人”。上海要求“不得分割搭建出租或按床位出租，最低人均承租面積不得低于5平方米”。廣州擬規定“出租房人均使用面積不少于5平方米。”

　　記者發現，西安對于群租房的管理并沒有嚴格細分的相關標準，“或許是因為前些年西安群租房不太多。”一位業內人士表示。

　　陜西永嘉信律師事務所律師姬英凡在接受華商報記者采訪時表示，由于房屋租賃不要求強制備案，所以群租現象很難避免。

　　隨著群租現象的增多，社區關系和安全問題引發的爭議開始顯現。在人民網地方領導留言板上，有不少業主對于小區群租房的投訴，主要集中在擾民、存在安全與消防隱患等方面，如：租房者與小區業主存在矛盾，影響小區整體環境;群租房內使用可燃易燃材料進行分隔、亂拉亂接電線、安全疏散不暢、廚房與臥室合用、存在違規用火用電等現象。

　　>>租房市場需要梯度消費，需要“治”和“疏”同時發力

　　陜西省統計局報告指出，在我國住房商品化和保障化進程中，幾乎沒有形成規范的住房租賃市場。

　　“相比于房屋買賣市場中的商品房、限價商品房到共有產權房，租房市場的梯度消費是缺失的。”獨立地產評論人李連源認為，群租房的存在客觀上填補了低價格房源供給，不過從健全市場、完善住房保障的角度，存在“硬傷”的群租絕不應是低價租房的解決途徑。

　　從群租房監管來看，由于住宿涉及住建、公安、消防、工商、街道辦等多個部門，且認識不一，事中、事后監管及相關執法缺乏有效聯動機制。

　　“規范租房市場，需要‘治’和‘疏’同時發力。”夏強表示，從治的角度看，西安需要完善租房管理的地方法規，明確監管中的牽頭單位，統一協調治理。從疏的方面來講，應當增加公租房供應，為租房者提供配套健全、價格低廉、可供穩定出租的保障性房源;在租房市場還應積極引入社會資本力量，規范運作，解決房屋租賃尤其是中低價供需矛盾。

　　6月份，西安市《關于培育和發展住房租賃市場實施意見》提到：將通過增加租賃住房市場供應、培育住房租賃多元化市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策力度、加強住房租賃市場監管和規范住房租賃市場秩序等舉措來促進住房租賃市場發展。

　　對人口突破千萬的西安市來說，妥善處理好市民的居住需求，尤其是如何解決300多萬流動人口的住房問題，顯得尤為突出。 記者 李程