備受關(guān)注的2020年西安義務(wù)教育學(xué)區(qū)劃分，終于在6月中旬公布。對(duì)于許多家長(zhǎng)來說，他們更關(guān)心在新的政策下如何讓孩子上一所稱心的學(xué)校。

　　現(xiàn)在問題來了：買了學(xué)區(qū)房或者承諾有學(xué)位的房子，就一定能上名校嗎?

　　市場(chǎng)

　　西安義務(wù)教育學(xué)區(qū)劃分公布 有的房子忙說“我有上學(xué)資格”

　　6月18日下午，西安2020年義務(wù)教育學(xué)區(qū)劃分對(duì)外公布，關(guān)注的不光是家長(zhǎng)們——忙著查自己孩子能夠上哪所學(xué)校。這一消息還引起了不少房地產(chǎn)銷售人士的注意——有的樓盤今年劃到了名校范圍之內(nèi)，新的學(xué)區(qū)劃分毫無疑問是自家房源的最好賣點(diǎn)。

　　在西安城南某房產(chǎn)中介工作的常先生，第一時(shí)間更新了自己的微信朋友圈：地鐵口帶上學(xué)指標(biāo)有證可按揭。其實(shí)常先生推送的這個(gè)樓盤所指學(xué)校并不在劃片公示范圍，因?yàn)檫@是一所有獨(dú)立法人資格的全日制民辦學(xué)校，但相比公辦學(xué)校對(duì)戶口等資格要求或者因報(bào)名人數(shù)過多帶來的搖號(hào)不確定因素，自稱“附帶上學(xué)資格”可以說是這套房子最吸引人之處。

　　有市民反映，近期在看房過程中，有些樓盤銷售人員會(huì)強(qiáng)調(diào)如某某學(xué)校學(xué)位等信息。

　　“自西安2018年發(fā)文禁止將房屋銷售與學(xué)區(qū)學(xué)位相關(guān)聯(lián)，這兩年新樓盤直白宣傳學(xué)位房的現(xiàn)象大為減少，但教育一直是影響買房的重要因素，劃到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的樓盤或者帶上學(xué)資格的存量房仍希望以此來促進(jìn)銷售或者獲得更多溢價(jià)。”美城股份首席市場(chǎng)分析師沈瑋表示。

　　在疫情影響下，房產(chǎn)銷售面臨不小的挑戰(zhàn)。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，截至6月24日，西安二手房掛牌房源達(dá)92504套，比去年末差不多增加3萬套，其中有1529套房源降價(jià)。新房市場(chǎng)則冷熱不均，由于高價(jià)改善房源不斷推出，搖號(hào)主要出現(xiàn)在一些剛需項(xiàng)目。

　　全國(guó)樓市亦處在分化狀態(tài)，唯一熱度不減的是學(xué)區(qū)房：最近一段時(shí)間，北京、深圳、上海等地相繼傳出學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲消息，北京一套20年房齡的學(xué)區(qū)房一夜?jié)q價(jià)700萬，令人咋舌。

　　現(xiàn)狀

　　存量學(xué)位房?jī)r(jià)格居高不下 上學(xué)指標(biāo)溢價(jià)往往在20%以上

　　無論在教育資源緊俏的北京和上海，還是在熱點(diǎn)二線城市，學(xué)區(qū)房需求從未冷卻。

　　嚴(yán)格來說，西安樓盤基本都算學(xué)區(qū)房，都能劃分到相應(yīng)學(xué)區(qū)，區(qū)別在于學(xué)校優(yōu)質(zhì)與否的問題。西安基礎(chǔ)教育資源的不足，實(shí)際上更多是優(yōu)質(zhì)教育資源分配的不平衡。

　　目前來看，西安學(xué)校周邊的房產(chǎn)價(jià)格，除了教育資源加持，也隨著區(qū)域房?jī)r(jià)而起伏。

　　從二手房網(wǎng)站和房產(chǎn)中介的反饋看，高新一小、高新一中附近帶有上學(xué)指標(biāo)的次新房，掛牌價(jià)達(dá)3萬元/㎡以上，房齡近20年的二手房若有上學(xué)資格，每平售價(jià)也要2.5萬元左右。對(duì)此，一位房地產(chǎn)營(yíng)銷人士稱，學(xué)校熱度和地段對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響較大，南三環(huán)外的高新國(guó)際學(xué)校周邊，雖然也算在高新區(qū)，帶上學(xué)指標(biāo)的存量房每平就要便宜約五千元左右。

　　當(dāng)然在同等條件下，上學(xué)指標(biāo)顯得更有價(jià)值。在太白南路一家房產(chǎn)中介，一位王姓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴華商報(bào)記者，他們售賣的帶上學(xué)資格的小區(qū)有兩個(gè)，雖然只隔一條街，價(jià)格卻存在差異。這兩個(gè)小區(qū)分別對(duì)應(yīng)兩所小學(xué)，其中一個(gè)小區(qū)上學(xué)資格限6年段小學(xué)在讀周期、可循環(huán)使用，另一小區(qū)每套房子只有一個(gè)上學(xué)指標(biāo)，因此掛牌房源每平差價(jià)超過三千元。

　　一位80后家長(zhǎng)張曉(化名)表示，西安民辦名校大多集中在高新、曲江，不少家長(zhǎng)為了讓孩子不輸在起跑線上，不惜花重金、買學(xué)區(qū)、托關(guān)系讓孩子“上好學(xué)”。以高新區(qū)附帶某小學(xué)和初中“雙指標(biāo)”的二手房為例，帶名額的房子報(bào)價(jià)比不帶名額的報(bào)價(jià)高出至少四分之一。

　　沈瑋表示，上學(xué)名額給存量房產(chǎn)帶來的溢價(jià)往往在20%以上，甚至小學(xué)、初中等不同義務(wù)教育段單獨(dú)一個(gè)指標(biāo)也會(huì)分別對(duì)應(yīng)一個(gè)溢價(jià)。

　　探因

　　買房上學(xué)有家長(zhǎng)不惜重金 背后是優(yōu)質(zhì)教育資源不均衡

　　“孟母三遷”其實(shí)有許多現(xiàn)實(shí)寫照：站在家長(zhǎng)的角度，只要條件許可，給孩子提供良好的教育環(huán)境，選擇一個(gè)好的學(xué)校他們是愿意傾盡全力的。

　　“孩子能不能‘學(xué)進(jìn)去’要看孩子自身，有沒有創(chuàng)造條件就屬于家長(zhǎng)的‘責(zé)任’了。”80后李亮(化名)的看法是這樣的，買房子解決上學(xué)問題，就是想給孩子創(chuàng)造一個(gè)好的條件。最近，她在西安高新區(qū)購(gòu)買了一套帶有某名校學(xué)位的二手房，總價(jià)超過600萬元，“已經(jīng)提前核實(shí)過了，這套房子帶有上學(xué)指標(biāo)，之前沒被用過，所以交易后還能用這個(gè)指標(biāo)入學(xué)。”

　　張曉的選擇與李亮相反。她在碑林區(qū)有一套帶上學(xué)名額的房子，但孩子卻沒有在那里入學(xué)。張曉解釋，若家里有一個(gè)孩子購(gòu)置一套學(xué)位房，有一個(gè)小學(xué)指標(biāo)和初中指標(biāo)也就夠了。但她生了二胎，需要四個(gè)義務(wù)教育名額。如果在碑林區(qū)上了小學(xué)，學(xué)籍不在一個(gè)區(qū)，很可能初中就上不了相對(duì)好的公辦學(xué)校。所以，她提早就另購(gòu)了學(xué)區(qū)房，解決兩個(gè)孩子教育問題。

　　據(jù)了解，目前市面上所謂的學(xué)位房，對(duì)應(yīng)的大多是民辦學(xué)校，一房一指標(biāo)，用過就沒有了，是否落戶視具體情況而定;公辦學(xué)校對(duì)應(yīng)的是劃片范圍內(nèi)的“學(xué)區(qū)房”，不限名額。

　　經(jīng)濟(jì)觀察人士周文豪認(rèn)為，帶上學(xué)指標(biāo)的房子之所以受到關(guān)注，背后呈現(xiàn)出來的矛盾是：民眾對(duì)于優(yōu)質(zhì)教育的追求與社會(huì)所能提供的優(yōu)質(zhì)學(xué)校不足的差距，“由于教育資源的含金量因供需矛盾而被放大，家長(zhǎng)們?yōu)榱俗非髢?yōu)質(zhì)教育而去追求學(xué)區(qū)房無可厚非。”

　　警惕

　　買學(xué)位房一定上名校?小心掉進(jìn)學(xué)位的坑

　　過去，西安民辦與公辦學(xué)校招生是分開的，所以不少家長(zhǎng)傾向于給孩子上學(xué)上“雙保險(xiǎn)”。

　　進(jìn)入2020年，西安義務(wù)教育入學(xué)規(guī)則發(fā)生變化。公民同招背景下，“雙保險(xiǎn)”玩不轉(zhuǎn)了。

　　伴隨適齡學(xué)生數(shù)量增加和學(xué)區(qū)劃片變化，一些原本與名校毗鄰的學(xué)區(qū)房，需要重新就近調(diào)配來解決入學(xué)問題。近期，西安部分小區(qū)就因此引起了家長(zhǎng)維權(quán)糾紛。

　　也就是說，買了學(xué)區(qū)房，目前來看并不能保證百分之一百能上名校。

　　那么西安一些樓盤引進(jìn)重點(diǎn)學(xué)校的資源或招牌，建立重點(diǎn)校分校、簽約學(xué)位房靠譜嗎?

　　對(duì)此，花費(fèi)重金購(gòu)買了存量學(xué)位房的李亮表示自己很忐忑，就擔(dān)心未來招生政策發(fā)生變化，就上不了了，“估計(jì)還得忐忑一年，因?yàn)槲业暮⒆用髂瓴派闲W(xué)。”

　　李亮表示，相比他買的房子對(duì)應(yīng)學(xué)校以學(xué)位卡為憑，市面上一些存量學(xué)位房更不靠譜。因?yàn)楹芏嗳靠陬^承諾或者補(bǔ)充協(xié)議，一旦發(fā)生變故豈不是花費(fèi)的積蓄都要打水漂了?

　　家長(zhǎng)李小燕(化名)對(duì)于簽約學(xué)位房并不完全信任。她認(rèn)為，僅憑銷售中的宣傳說辭，可能會(huì)掉進(jìn)“陷阱”。畢竟沒有入住的房子都還沒有劃分學(xué)區(qū)，“簽約”“引進(jìn)”某種意義上說都是特殊渠道，能否順利入學(xué)并享受到與學(xué)校品牌相符的教育資源都存在一定的不可預(yù)知性，“并且退一萬步講，即使真的能上某牛校的分校，但牛校牛不代表分校也牛，畢竟很多管理體系不是一回事，師資沉淀和校風(fēng)生源等都不可同日而語(yǔ)。”

　　資深房產(chǎn)銷售人士趙利偉表示，導(dǎo)致學(xué)區(qū)或帶學(xué)位的房子無法兌現(xiàn)承諾，有以下幾種可能：一是因新學(xué)校和樓盤補(bǔ)充，學(xué)區(qū)重新劃分;二是上學(xué)資格已被使用，或者只限于一手房業(yè)主、業(yè)主直系子女等，這種房子再轉(zhuǎn)讓后就可能導(dǎo)致花錢買了房，孩子還上不了學(xué)的情況。

　　趨勢(shì)

　　陜西小學(xué)生近五年增加40多萬 學(xué)區(qū)房需求還會(huì)增加

　　在義務(wù)教育實(shí)行“就近入學(xué)”的大背景下，由于名校資源的相對(duì)稀缺，與名校有關(guān)聯(lián)的房產(chǎn)價(jià)格必然水漲船高，這正是學(xué)區(qū)房、學(xué)位房熱度長(zhǎng)盛不衰的原因所在。

　　但不管是學(xué)位還是學(xué)區(qū)房，背后存在的教育溢價(jià)必然錨定于名校，并有賴于招生政策的穩(wěn)定。一旦招生政策發(fā)生變化，那么教育溢價(jià)也可能會(huì)隨之變化，風(fēng)險(xiǎn)陡然增加。

　　80后家長(zhǎng)張咪(化名)認(rèn)為，存量學(xué)位房風(fēng)險(xiǎn)太大，現(xiàn)在看來反而還不如學(xué)區(qū)房更有保證。

　　趙利偉認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，無論租售同權(quán)，還是多校劃片，是教育改革大方向，學(xué)區(qū)房本身溢價(jià)效應(yīng)必然不會(huì)太堅(jiān)挺。“市場(chǎng)上價(jià)格堅(jiān)挺的房子，除了入學(xué)，還要看交通、商業(yè)、商務(wù)配套等條件加持，才能做到足夠保值。”

　　當(dāng)然另一個(gè)需要正視的現(xiàn)實(shí)是：教育需求的不斷增加。據(jù)教育部近日公布的《2019年教育統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)》顯示，近年來，陜西小學(xué)在校生數(shù)量一直保持明顯增長(zhǎng)，比如2019年達(dá)到2775874 人 ，相 比 2015 年 的2331094人，最近5年時(shí)間增加近20%。結(jié)合西安統(tǒng)計(jì)年鑒看，截至2018年，西安小學(xué)在校學(xué)生73.09萬人，大約占到全省小學(xué)生數(shù)量的27.5%。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心調(diào)研員夏強(qiáng)認(rèn)為，與醫(yī)療資源的匹配問題一樣，教育資源尤其是優(yōu)質(zhì)教育資源的不均衡，恐怕不是短時(shí)間就能輕易消除的，需要注意的是，影響學(xué)校口碑的不僅是教學(xué)環(huán)境，也不是簡(jiǎn)單掛上名校招牌，而是師資及管理建設(shè)的系統(tǒng)工程。

　　目前，西安、西咸新區(qū)正在實(shí)施基礎(chǔ)教育提升三年行動(dòng)計(jì)劃，將會(huì)斥巨資新建、改造一大批學(xué)校，并引入“名校+”模式來緩解新學(xué)校師資力量不足、辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)薄弱的短板。未來能否解決西安優(yōu)質(zhì)教育資源的供需問題，甚至讓高熱的學(xué)區(qū)、學(xué)位房降溫，我們拭目以待。 華商報(bào)記者 李程 李王艷