□ 民盟陜西省委會

　　城區存在的老舊小區無專業化物業管理和服務的問題逐漸凸顯，特別是在疫情面前，表現出無抓手、難應對等問題，給城鎮社區管理帶來困難，已成為城市管理的新問題。

　　以西部某縣為例，城區范圍內有三個板塊型社區，共有居民2萬余戶，居民小區有200個左右，無物業管理小區就高達140個左右，占總量的70%以上。無物業小區多是上世紀70至90年代單位或企業自建小區，但由于產權單位體制改革、產權企業倒閉轉制、原有單位職工住戶發生變化等原因，許多單位、企業自建小區基本都處于無主管單位管理狀態，給小區管理帶來不便。

　　一、基礎設施落后。由于建造時間早、規劃設計標準低、配套設施不全，整體布局先天不足，基礎設施嚴重落后：一是小區道路老化，缺少機動車停車位，部分小區沒有路燈和庭院燈。二是上下水管網老化，經常出現堵塞、破損，時有污水漫溢現象發生。三是小區沒有專職保安、單元門禁封閉管理，監控設施不完善，對進出小區的人員缺乏有效的管控，存在安全隱患。

　　二、居民流動性大。隨著二手房地產和出租房市場活躍，有些老舊小區由原來的單位職工居住逐漸轉變為外來務工人員租住等，人員流動性大，素質參差不齊，參與小區管理積極性不高，給老舊小區的管理帶來難度。

　　三、物業服務管理介入困難。老舊小區普遍規模小，大多都是1—2棟樓，房屋多空置，入住率低，且以老年人和租住戶為主要群體;居民有償購買物業服務意愿兩極分化明顯，缺乏與小區管理相適應的物業收費標準。

　　四、缺乏統籌協調的管理機制。小區管理和服務涉及政府各部門、街道、社區、建設單位、業主、物業服務企業等多個主體，權利義務關系復雜。目前，社區承擔了大量居民投訴和物業調解工作，由于資金等因素的制約，并不能有效解決無物業小區管理和服務中的根本問題。

　　為此建議：

　　一、明確職責，健全機制。按照“重心下移、屬地管理”的原則，成立無物業小區工作協調領導小組，建立由住建、發改、民政、執法、環保、司法等職能部門組成的工作協調機制。社區定期收集居民建議，協調解決各主體之間物業管理中的疑難問題，逐步形成“政府負責、部門協調、街道組織、社區落實”的管理格局。

　　二、分類實施，逐步推進。

　　1.按照30%的入住率即可成立小區業主委員會，由住建部門牽頭，指導條件成熟的小區依法成立業主委員會。

　　2.對不具備成立業主委員會的小區，由街道負責，社區牽線主導，民政政策指導，推選具有一定組織協調能力、熱心公益事業的社區能人3—7名組成小區居民自治小組，落實日常事務處理，協調溝通解決問題。

　　3.對居住人員復雜，租住戶較多，難以成立居民自治小組的小區，可依托街道的非營利性物業服務機構，增設公益性崗位，吸納轄區黨員、志愿者、就業困難人員培訓上崗，通過向居民低收費以及多方籌措資金等方式，實現準物業管理的市場化運作。

　　三、因地制宜，強化管理。

　　1.已成立業主委員會的小區，要創造條件引入規范的物業管理，把管理權交給業主與物業。小區業主委員會或小區居民自治小組根據實際，自主選擇合適的物業公司，確定服務標準和收費標準。

　　2.條件較差，難以請到專業物業公司的小區，可以采取“1+N”的自治管理模式(“1”即小區居民自治小組，通過“民事民議、民事民商”的方式，討論決定本小區的日常事務;“N”即包括聘請專業人員、服務外包、居民互助及引入非營利性物業服務機構等多種方式)充分整合小區資源，引入市場經濟模式籌措資金，通過院內泊車抵償服務、廣告投放、便民設施的收入等，彌補資金短缺，確保管理服務到位。

　　3.將距離近、方便集中管理的老舊小區，連片成立一定規模的“大”小區，交由物業公司統一管理。