5月14日，《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.15(2018)》(以下簡稱“藍皮書”)在北京發布。藍皮書指出，2018年將是本輪房地產市場低點，市場整體將呈現下行態勢，樓市調控將以“穩”為主，為住房制度改革和房地產長效調控機制建設營造穩定的市場環境，樓市緊縮調控與去庫存政策仍將并行不悖。

　　二線及以下城市面臨下行壓力

　　整體來看，2018年將是本輪房地產市場低點，房地產市場整體將呈現下行態勢。在供給側，一線和熱點二線城市為緩解庫存危機，土地供應量有望進一步提升。但限價政策很難有所放松，熱點城市供應量將持續偏緊;在需求側，“房住不炒”的政策基調不會發生變化，加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升，故而成交規模也會受到一定程度的限制。

　　藍皮書認為，今年樓市調控將會以“穩”為主，緊縮調控與去庫存政策并行。

　　一方面，一二線城市房地產市場明顯降溫，但供不應求的市場格局并未發生實質性轉向，房價仍存在一定上漲壓力，需要維持現有政策調控力度不變，部分熱點城市不排除進一步出臺更為嚴厲的調控政策。另一方面，由于三四線城市市場熱度持續提升，房價、地價快速上漲，市場已經被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至轉變為緊縮調控，以維持房地產市場平穩健康發展。

　　藍皮書主編、中國社科院城環所土地經濟與不動產研究室主任王業強認為，從城市層級來看，由于房地產緊縮調控政策不放松，一線和熱點二線城市會率先探底，而三四線城市調整將明顯滯后于一線城市，政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定的熱度，但隨著去庫存刺激政策逐漸退出，轉變為緊縮調控，預計2018年下半年三四線城市市場調整將會出現。

　　王業強預計，一線城市銷售面積將保持平穩，上半年價格指數繼續下滑，進入負值區間，下半年有可能趨緩;二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降，全年價格指數有可能進一步回落;三四線城市在基本完成去庫存后，也可能隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。

　　限價促使開發商拉長工期

　　根據藍皮書披露的內容，整體來看，2017年全國房地產開發投資增速與2016年基本持平，呈現平穩發展態勢。在土地市場，購置面積增速在去年年初由負轉正后，一直保持著穩步增長。進入2018年，房地產開發投資繼續保持一定的增速。

　　不過，藍皮書指出，房屋竣工面積累計同比增速從去年年初的15.8%下降至全年的-4.4%，房屋新開工面積不斷下滑，主要是銷售萎縮和融資渠道受阻給房企造成的資金壓力，一定程度上影響了房企新開工意愿，新開工面積增速仍將維持低位運行。藍皮書指出，限價政策對住宅影響較大，部分開發商拉長施工周期，對于項目竣工產生了延緩作用。

　　在因地制宜、因城施策、分類調控思想的指導下，當前房地產調控政策影響已遍布全國多個城市。有地產研究機構的統計顯示，當前全國各地樓市調控累計已達120次，且有著向普通二線乃至三四線城市擴展的趨勢，例如此前的貴陽和丹東，都針對樓市變化進行了政策調整。對此，藍皮書指出，當前房地產市場受到強力管制，長效機制亟待建立。

　　此前部分熱點城市更新了人才、戶籍政策，這些政策曾被部分人認為是調控松綁的信號，但多位分析人士指出，人才政策與調控政策是兩回事，事實上房地產市場并未有明顯松綁跡象。在成都、西安等地，過去一段時間戶籍人口增加明顯，但隨后兩地都針對新增戶籍人口的購房、就學等資格出臺規定。

　　房貸利率仍有上升空間

　　央行《2018年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年一季度末，人民幣房地產貸款余額34.1萬億元，同比增長20.3%，增速比上年末低0.6個百分點。其中個人住房貸款余額22.86萬億元，同比增長20%，增速比上年末低2.2個百分點，個人住房貸款余額增速延續了去年年末增速回落的態勢。

　　藍皮書指出，受制于市場需求萎縮和監管政策趨嚴影響，個人住房貸款增速將繼續放緩。除了銷售縮減和現代政策令總體需求有所萎縮外，當前企業部門信貸需求回升，令銀行信貸結構配置有了更多選擇，房貸資金供給受到影響會導致個人住房貸款增速放緩，但信貸規模緊張的局面仍將延續。

　　與房貸余額增速放緩不同，房貸利率仍然呈現上升態勢。

　　從執行85折優惠到上調至1.1倍，去年以來廣州各家銀行房貸利率曾多次變動。今年2月，廣州國有銀行貸款利率在此集體上調，首套房貸利率上浮10%起，二套房貸利率上浮15%。其他各家銀行盡管貸款利率各不相同，但基本保持在首套房上浮5%至30%，二套房上浮10%至40%的區間內，且商業貸款的審批和放款時間也被拉長。

　　與廣州相同，國內多個城市也已經或正在上調住房貸款利率。根據融360最新數據顯示，今年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當于基準利率1.135倍，環比3月上升0.91%，同比去年4月上升23.01%，房貸利率已經連續16個月上升。在監測的全國35個城市中，首套房利率最低的上海為5.13%，最高的鄭州為5.96%。

　　藍皮書指出，當前，美國、歐洲等主要經濟體正在逐漸收緊貨幣政策，包括實施加息和縮減資產負債表，對我國貨幣政策形成一定制約。從穩定匯率的角度考慮，未來人民銀行將跟隨美聯儲上調公開市場利率，甚至上調存貸款基準利率水平，這些操作都將逐步傳導或直接影響到信貸業務的定價水平，個人住房貸款利率仍有上升空間。

　　■相關新聞

　　今年前4月區域市場分化明顯

　　5月15日，國家統計局官網公布今年1至4月全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示，房地產開發投資額同比增速出現小幅回落，新開工面積出現明顯上升，而在銷售一端，銷售面積和銷售金額均出現增速明顯回落。國家統計局新聞發言人當天在答記者問時指出，房地產領域保持了比較平穩的態勢，從未來的發展來看，在多項住房相關政策的作用下，房地產領域平穩態勢有望繼續。

　　國家統計局數據顯示，前4月商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%，增速比前3月統計時回落2.3個百分點，其中住宅銷售面積增長0.4%，辦公樓銷售面積下降4.3%，商業營業用房銷售面積增長7.0%。另外，前4月商品房銷售額36222億元，增長9.0%，增速回落1.4個百分點，其中住宅銷售額增長9.5%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業營業用房銷售額增長7.5%。

　　根據克而瑞的統計，今年4月國內商品房銷售面積、銷售金額環比均出現20%左右的下降，同比去年面積微降4.1%，金額上漲5.8%，整體商品房均價依舊保持高位。而從國家統計局的區域數據統計來看，前4月東部地區不論銷售面積還是銷售額都在下降，且降幅擴大，市場降溫勢頭明顯，中部、西部和東北地區盡管銷售面積和銷售金額仍有增長，但增速均出現回落。

　　但克而瑞也指出，局部市場熱度偏高仍然存在，在限制供應的條件下，西安、成都等地庫存見底，無房可賣，而一些熱點城市采取限制備案的方式給市場降溫，數據難免失真。展望后期，銷售金額、面積增速保持回落將是大概率事件，在調控政策保持穩定性的前提下，居民購房投資的樂觀預期也將逐步恢復理性，且隨著“剛需優先”等偏向性政策的實施，這類成交需求會緩慢釋放，對市場也不會造成太大的沖擊。