銀行違規(guī)給地產項目放貸被罰

　　上海銀保監(jiān)局20日發(fā)文稱，因向不符條件的房地產項目發(fā)放貸款，南京銀行被罰50萬元。而近期銀保監(jiān)會也再度要求嚴查金融機構違規(guī)向房地產項目提供融資。這也使得房企資金安全再度被關注，其中，泰禾集團、金科股份等上市開發(fā)商的資金問題均遭到交易所問詢。

監(jiān)管層對金融機構資金流入房地產監(jiān)管仍較嚴

　　上海銀保監(jiān)局行政處罰信息顯示，2016年1月至2018年3月，南京銀行上海分行向某資本金不足的房地產項目發(fā)放貸款，被責令改正，并處罰款50萬元。值得注意的是，監(jiān)管層對金融機構資金流入房地產的監(jiān)管依然較嚴。

　　上周五銀保監(jiān)會公布的2019年金融機構“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作要點顯示，2019年無論是銀行還是信托，抑或金融租賃機構，都將把向房地產領域的信貸作為嚴查對象。

　　其中，對銀行機構而言，要嚴查表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)資質，違規(guī)向“四證”不全的房地產開發(fā)項目提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房。同時，要防止資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產市場。還要嚴查并購貸款、經營性物業(yè)貸款等貸款被挪用于房地產開發(fā)等。對信托機構而言，既要防止向開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資，還要防止直接或變相為房地產企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業(yè)發(fā)放流動資金貸款等。

部分房企非銀融資攀升增成本

　　記者對比發(fā)現(xiàn)，近幾年部分房企融資成本明顯上升，增加財務費用壓力。今年3月26日以來，A股上市房企泰禾集團出人意料地連續(xù)出售旗下11個項目公司股權，累計回籠資金接近80億元。根據年報，泰禾集團2016年到2018年，融資結構逐年偏向非銀渠道。

　　2016年泰禾集團754.11億元的融資中，銀行貸款309.61億元，占比41.06%，成本只有6.79%。往來銀行主要有中國銀行、建設銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等。非銀貸款占比為35.74%，成本為8.40%。2017年，在1354.94億元的融資規(guī)模中，融資成本偏低的銀行貸款269.82億元，占比快速下降至19.91%。非銀行貸款占比飆升到61.24%。到了2018年泰禾集團銀行貸款占比只有18%。非銀行貸款融資占比高達61.27%，成本上升到9.17%。整體平均融資成本為8.52%，同比提升了0.42個百分點，相比2016年提高了0.9個百分點。

　　政策鼓勵企業(yè)降低銀行等間接融資是為降成本，泰禾集團雖然銀行融資渠道大幅下降了，但成本卻不降反升，并導致該公司利息支出大幅增加，2017年財務費用達到7.09億元，同比增長90.50%。2018年進一步增加到8.30億元，同比增長17.03%。有分析稱：“今年還稍微好一點，很多發(fā)展商過去幾年的融資成本都很高，特別是境外融資的，利率超過10%的不在少數，財務費用支出高企。如果資金回籠和新的融資跟不上，很容易帶來連鎖反應。”

提醒

資金風險不容忽視

　　記者了解到，近期交易所對房企的年報事后問詢函中，均對資金風險進行追問。5月8日，深交所向泰禾集團下發(fā)問詢函，根據年報，泰禾集團短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元，貨幣資金該負債的覆蓋比例僅為0.26。而且泰禾集團存貨周轉率、流動比率、速動比率同比均出現(xiàn)下降。因此，深交所要求泰禾集團結合開發(fā)項目回款情況、融資能力等，說明相關資金安排，分析說明即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。不過，5月16日，泰禾集團稱將延期回復問詢函。

　　5月20日，深交所在對金科股份下發(fā)的年報問詢函中稱，截至2018年底公司資本負債率為83.63%，處于同行業(yè)較高水平，速動比率0.38%，同比下降0.06個百分點。一年內到期的有息負債600.9億元，同比增長54.46%，貨幣資金余額298.52億元，不能覆蓋其一年內到期的有息負債和非流動負債。因此，深交所要求其說明公司是否存在短期償債風險及相應的應對措施。

　　因此，上述行業(yè)分析師指出，從目前來看，部分短期負債比較大、融資成本偏高的房企資金依然面臨較大壓力，建議二級市場投資者盡量回避。(記者 張忠安)