乳山市隸屬于山東省威海市，地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地，以海景房聞名全國。然而最近，乳山市卻以海景房賣出“白菜價”登上了熱搜。

　　那里的海景房價格究竟如何，記者來到乳山，進行了實地探訪。

山東乳山：新房均價過萬 二手房價近乎“對折”

　　走在乳山銀灘旅游度假區的街道上，看到最多的就是各個海景房的售樓中心和房屋中介。記者在多家售樓中心了解到，目前新房的價格普遍在每平方米7000元以上，一些新開的樓盤每平方米甚至超過一萬元。

　　而與之相比二手房的價格就相差甚遠，均價只有每平方米四千多元，而有一些二手房由于位置偏遠以及建設年代較早等原因，單價低至每平方米2000元以下。

　　此外，在采訪中記者還注意到，同一個樓盤的房屋，一手房和二手房的價格相差也比較大。在位于乳山銀灘的一處售樓中心，工作人員介紹該項目的二期高層住宅是2015年交房，目前還有部分房屋沒有銷售出去。

　　中國房產超市網的數據顯示，目前乳山市二手房均價在4300元/平方米左右，相比2014年12月份的2900元/平方米左右，一平方米上漲了1400多元。而目前在乳山市銀灘旅游度假區，由于拿地成本和建筑成本的增加，新房價格每平方米在7000元到10000元左右，新房二手房價格相差巨大。

　　上海易居房地產研究院總監 嚴躍進：過去兩年，持續投資造成了很多投資投機性的一些房產，二手房越來越多，這樣就對二手房的價格會形成一定的影響。

　　山東大學威海營銷管理研究中心副主任 蔣守芬：因為它這個價格增長還是相對比較緩慢，如果購房者抱著投資目的去投資房產的話，我相信你會失望的。

山東乳山：新房銷售只接看房團 散客被拒之門外

　　雖說乳山二手房賣出“白菜價”有些夸張，但是目前那里新房和二手房懸殊的價格卻是不容忽視。那么是什么原因導致這樣的情況，又是什么原因讓乳山新房的價格保持堅挺呢?

　　在乳山銀灘旅游度假區的一個停車場，記者看到停滿了來自全國各地的大巴車，車上都拉著各個房地產公司的橫幅，這就是當地人口中的看房團。

　　組織來自全國各地的“看房團”前來下單，是銀灘新房銷售的獨家秘訣，他們大多以度假、養老來宣傳海景房，只需交很少的一部分錢就可以包含路費、吃住等費用，一般參觀完主要景點就會直接拉去各自的售樓中心去看房。

　　山東省乳山市某售樓中心工作人員：一般一周來三個大巴車，一個大巴車有四五十人，能成交五六套。

　　與看房團相比，散客在一些新樓盤的售樓處明顯不受歡迎。在位于乳山銀灘的多個售樓中心，記者以購房者的身份要看房，但沒等進入售樓處的大門，就被工作人員攔下，并被告知不接待散客。

　　多年來，乳山銀灘房產銷售形成了“井水不犯河水”的營銷模式，新房銷售以來自各地的看房團為主力，而二手房市場以其他一些散客、游客為主。這也是造成新房價格和二手房價格相差比較大的一個原因。

　　山東省乳山市某房屋中介工作人員：之所以新房不接待散客，就是散客流動性太強了。

　　山東省乳山市某房屋中介工作人員：周六會有很多大巴團，外地的就是拉入到一個新小區，只在這個盤，不會讓你了解外面的銀灘二手房這種信息，看房客不了解情況。

山東乳山：配套不足供應過剩 海景房風光不再

　　記者了解到，乳山銀灘的海景房95%以上都賣給了外地購房者，而當炒房客撤離后，二手房市場供應過剩也造成了價格和新房價格嚴重脫軌，此外，由于配套設施不足，空置率高，當地海景房的熱度也逐漸消退。

　　隨著夏天的到來，乳山銀灘也迎來了人流量最多的季節。晚上八點多，在位于乳山銀灘旅游度假區的中心區域，記者看到，周圍小區亮燈的房間很少，有的街道甚至連路燈都沒有亮。

　　據了解，每年七八九三個月是乳山銀灘各小區入住率最高的季節，基本上入住率能達到30%到50%，而冬天的入住率就不到10%。

　　北京購房者 曹女士：主要是發展得慢，我們家里邊有安了暖氣，但是從來沒有給供過暖，也問過物業，說主要是入住率低，他就是沒有送暖氣。

　　記者在乳山市人民政府網站上看到，2010年房地產開發投資64.43億元，比上年增長27.79%。而從2014年開始，房地產開發投資開始大幅度下滑，2014年全市房地產開發投資完成36.32億元，同比下降52.46%。2018年乳山全市房地產開發投資為23.38億元。在采訪中，記者發現很多樓盤都是開盤了四五年還沒有清盤，甚至還有些開盤十年的還在銷售。

　　業內人士認為，盡管近幾年乳山市政府也在不斷完善基礎設施，但乳山作為縣級市的房地產市場需求情況還是有限。北方很多海濱城市以海景房、養老房為房產賣點，把短期旅游性居住需求拉長到全年范圍，過度開發之后，就會出現供大于求的情況。

　　上海易居房地產研究院總監 嚴躍進：近幾年，沿海的一些項目的開發，確實開發過多，不只是乳山，北方的這樣一些城市，這兩年都會面臨這樣一些需求其實沒有想象那么大的風險。