“我花了7天時間，跑了80多個老舊小區，發現很多小區的物業管理存在問題。”7月30日，在省政協召開的“推進我省城鎮老舊小區改造”月度協商座談會上，全國人大代表、榮華控股企業集團黨委書記兼董事長崔榮華說。

沒人管! 排水不暢、垃圾亂放、安保薄弱

　　物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。我國自上世紀80年代引入物業管理以來，各地新建住宅小區普遍推行商業化的物業管理模式。然而，那些興建更早的老舊小區，卻因缺乏物業管理，普遍存在環境臟亂、安全隱患凸顯等問題。

　　“在老舊小區調研時正趕上下雨，因為小區排水設施不完善，我的鞋全被雨水浸濕了。”崔榮華指出存在的問題。

　　除去私搭亂建、亂堆亂放，省政協委員、渭南市人大常委會副主任劉巧蓮在調研中發現，老舊小區還存在垃圾處理方式較為簡易的問題，難以實現精準分類。

　　“老舊小區一般都缺乏門禁、攝像頭等安防硬件，居民對防護網反而有了更多安全依賴。”省政協委員、華商傳媒集團董事長周懷忠表示。

　　委員、專家、居民代表結合實際，指出影響老舊小區綜合改造的一些深層次矛盾。“很多老舊小區業主將社區等同于物業公司，環境衛生、鄰里矛盾、房屋修繕、水電費收繳等都依賴于社區。”寶雞市虢鎮街道東街社區代表指出，由于業主自治機制不完善，不僅為社區帶來經濟上的壓力，也為推動社區治理帶來障礙。

　　陜建集團黨委常委、工會主席劉小強指出：“個別小區沒有物業，改造及維護困難，沒有專人管理和專項資金投入，出現‘改造—破壞—再改造’的惡性循環。”

怎么管? 產業引入、資源整合，推動物業進小區

　　“想要長期有效維持老舊小區改造效果，保障群眾宜居程度不下降，需要引導居民成立自治組織并引入物業公司，確保小區持續運轉管理。”省政協委員、恒隆國際投資集團(香港)有限公司董事長許連椅表示。

　　如何結合本地實際引入物業管理，來自西安市灞橋區住建局的代表認為，老舊小區改造后應及時把小區是否納入物業管理列入征詢意見的問題之一，由小區大多數居民集體自主選擇，確定物業管理公司及業主自治等方式，盡可能實現物業管理從無到有、從簡易到專業。

　　寶雞市虢鎮街道東街社區代表認為，對產權關系復雜，不具備條件的小區，由社區組織建立“管委會”與小區的所有居民簽訂代理協議，再由“管委會”協調聯系相關專業服務企業提供有償服務。

　　“加大對居民的思想引導和宣傳解釋。”許連椅建議，可以通過加大物業公司補貼、降低稅收費用等方式，吸引物業公司接收小區管理工作。

　　“推進社區服務科技化、人性化、智能化的物業管理模式。”西安市政協委員、陜西中凡建筑裝飾工程有限公司董事長張凡建議，鼓勵物業服務企業進行投資，并通過獲得特許經營、公共位置廣告收益、便民服務等收回改造成本的方式，參與老舊小區改造。

　　延安市政協結合調研，建議可借鑒寶塔區“1+11”物業改革管理配套辦法：即建立物業服務企業退出管理、誠信管理、責任分解、收費管理、更新改造、矛盾化解等6類11項制度。

　　針對老舊小區“前期怎么改”“后期怎么管”的問題，崔榮華認為應“建章立制，聯動共管”。她建議，老舊小區在改造前期應堅持以群眾為中心統籌考慮，重視精細化設計與管理服務，注重產業引入與資源整合。

　　崔榮華認為，在后期管理上要明確物業主體權責，建立監督機制，明確政府主管部門政策指導意見，引導居民轉變消費習慣。此外，要在居民和物業之間搭建起溝通橋梁，共同進行小區的維護管理，使廣大群眾實現“共謀、共建、共管、共評、共享”的宜居幸福生活。

　　各界導報記者 趙婧