記者 杜靜波 攝

　　7月29日下午，省政協月度協商“促進我省住房租賃市場健康發展”座談會召開。

　　西安市政協委員，中信銀行西安電子城支行副行長閻明表示：

　　西安作為陜西省中央財政支持住房租賃市場發展試點城市，目前在培育和發展機構化、專業化、金融化住房租賃主體方面，主要面臨以下問題：

　　一、企業投入大。不動產租賃行業由于巨大的前期投入，加上多數房地產企業較高的資金成本，給房地產開發企業造成資金壓力，形成沉淀成本;后期設備設施定期維護與保養費用大。

　　二、人員成本高。專業住房租賃機構人員日常工作繁瑣、細碎，通常情況下，1名管家每月服務約50間房子就已達到飽和，業務范圍涵蓋發布住房帶看、簽約、引客入住、回訪、每日巡視、解決各種問題、客戶日常服務等等，以及人員培訓、五險一金、各種福利等隱性支出，人員成本較高。

　　三、資金回流慢。專業機構資金回流渠道單一，在出租率及租金繳納率為100%的前提下，營收只有依托于收取租客的租金，且租金收取為按季或按月交納。

　　基于以上的問題，一些企業打著“高租金吸引房東，低租金吸引房客”的招牌吸取大量資金，而后出現資金鏈斷裂、租賃企業跑路等行業亂象。故提出以下相關建議：

　　一、加快推動將公益性租賃住房納入公募REITs(房地產投資信托基金)范疇。簡單來說就是投資者通過投資活動,將資金匯聚起來,并交給專業公司管理,用于購買經營性房地產項目,同時享有經營性房地產項目帶來的租金、收入及升值收益。

　　二、對依法登記備案的住宅租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。協調銀行、市場、房地產、公安機關等多方信息，建立住房租賃經營主體信用檔案，對于不合規的經營主體給予一定的懲戒措施，實行紅黑名單分類與公示制度，形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。國務院總理李克強在6月18日主持召開的國務院常務會議上，確定加快發展保障性租賃住房政策，緩解新市民年輕人等群體住房困難，從10月1日起住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅。希望盡快出臺相應配套政策，加快落實稅收減免政策，支撐住房租賃市場良性發展。

　　三、盤活西安市住房市場的部分閑置資產。西安市本土的房地產企業大多數都參與過城改項目，為了確保城中村村民的合法權益一般會將安置房源給出一定的富余量，在完成村民安置后會剩余部分的住房，此房源由于受政策條件的限制無法進行銷售，由于不能提供產權證明也無法進行租賃，成為閑置未盤活住房。此住房位置大多數都位于西安的主城區，如能入市對于緩解目前住房租賃市場，從區域、到戶型房源結構不均的情況將得到改善，也可以避免社會資源浪費。

　　四、在地鐵線的末端站附近興建保障性住房或低價公寓。地鐵末端站大多處于郊區，土地和建設成本較低，在這些區域發展保障性租賃住房或低價公寓，可以有效提高房源供給、解決承租人時間和交通成本。另一方面，隨著居住人群的增多，配套商業將會得到穩定發展，租賃客群的流量可以有效刺激偏遠地區的經濟和消費。

　　綜上所述，機構化、專業化、金融化是落實住房租賃政策的必然趨勢。機構化有利于對住房運營機構的監管，有助于通過整合不同市場參與者的資源，形成利益共同體，構建長期穩健的住房租賃發展模式。專業化的運營能力，有助于西安市人才改進政策，改善住房租賃市場服務意識差、保障不足的問題。金融化幫助專業機構獲得低成本資金，降低運營成本，提高回報率。相信未來隨著政策環境、市場環境、金融環境的逐步完善，住房租賃行業將有更為廣闊的發展空間，滿足更多群眾美好生活的需要。