物業*深度把脈

　　□ 記者 張晶

　　省住房和城鄉建設廳巡視員張陽闡述了目前物業管理行業存在的一些問題：

　　一是政府有關部門對物業缺乏有力監管。各部門的具體職責不明確，業主在物業管理中的任何問題都投訴到房管部門。而街道辦、鄉鎮人民政府作為基層一級政府，卻因未落實相關機構和人員，難以實施有效監管。

　　二是業主委員會作用難以發揮。由于街道辦相關職責未落實、加之業主參與小區民主選舉意識不強，業主大會無法召開，難以選舉產生業主委員會，全省成立業主委員會的小區占全省住宅小區總數的10%，即使成立業主委員會，其成員多為退休或無業人員，受知識水平和自身素質等影響，難以代表業主行使管理和監督權，多數業委會形同虛設。

　　三是開發商遺留問題引發物業管理矛盾。其原因主要由于前期物業企業與建設單位多為母子關系，依附于建設方，或部分物業企業為了承攬業務，與建設單位沒有平等關系，導致后期承接查驗純粹走過場，出現的問題難以解決落實。同時，由于房屋預售前就需確定物業企業(即前期物業)，業主簽的房屋買賣合同中就包括了物業合同，即使在后期承接查驗中發現質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產權糾紛等問題，業主和物業公司處于被動。同時也造成了業主和前期物業公司之間的長期矛盾難以解決。

　　四是維修資金的歸集、使用、監管的問題較多。老的小區沒有歸集維修資金、部分城市還仍然由開發商代收維修資金，導致專項維修資金不能及時歸集、監管不到位，沒有建立公開、透明的公示制度。同時，維修資金的使用存在兩難，既不能因審批給使用帶來困難，也不能因加快審批造成業主資金流失。

　　五是物業服務企業自身存在問題。物業服務企業沒有擺正管理與服務的關系，存在“重管理、重收費、輕服務”的現象，服務意識不強，缺乏責任心。物業費收支不透明，亂收費、多收費、收費難問題時有發生。