2019年9月1日《陜西省物業服務收費管理辦法》(以下簡稱《省辦法》)實施，提出政府指導價管理的物業服務費實行“一費制”。

　　6月4日，西安市發展和改革委員會官網發布《西安市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《市辦法》，含物業服務收費標準)，即日起至7月5日，《市辦法》面向社會各界征求意見和建議，電子郵箱xiansffj@163.com。

調整背景 規范收費 調整停車費過高

　　2019年9月1日《陜西省物業服務收費管理辦法》(以下簡稱《省辦法》)實施，提出政府指導價管理的物業服務費實行“一費制”，即：物業管理區域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用及電梯維護保養和年檢費用計入物業服務費成本，不再單獨收取。依據上位法，西安市需要制定《市辦法》及物業收費標準，規范全市物業服務收費行為。

　　西安現行物業服務費標準在全國15個副省級城市中排名第14位，停車服務費標準在實行政府指導價管理的7個副省級城市中排名第1位(成都、哈爾濱、沈陽、寧波、長春、廈門、武漢、廣州8個副省級城市的停車服務費實行市場調節價)。近年來物業企業人員工資等上漲較快，物業企業普遍存在通過較高的停車服務費來彌補物業服務費不足的問題，市民對停車服務費過高的問題意見較大。

物業費實行“一費制”

　　西安市現行物業服務費執行原陜西省物價局和住建廳2004年制定的收費標準，由基礎物業費(政府指導價管理)、電梯費、公攤電費三部分組成。其中，電梯費、公攤電費要求據實收取，不得盈利，具體由物業企業確定，定期向業主公布收支情況。

　　根據《陜西省定價目錄》的規定，目前西安市普通住宅前期物業、保障性住房、房改房、老舊住宅物業服務收費標準(含物業區域內交通工具停放服務收費標準)實行政府指導價。調整后，政府指導價管理的物業服務費實行“一費制”，即電梯費與公攤電費包含在物業費中，不再另行收取。

　　本次價格調整借鑒了成都、濟南等城市的做法，對目前一些高檔小區，物業企業提供的服務超過高層一級物業服務標準的，可在高層一級物業服務收費標準的基礎上，上浮不超過15%。同時為了規范收費行為，物業企業執行浮動收費標準時，物業服務標準必須經過住建部門審核備案后執行。多層住宅按基準價可上浮不超過20%的原則制定物業服務收費標準。

現行住宅物業服務費指導標準
                                                                      

停車費實行一種收費形式

　　現行物業管理區域內交通工具停放服務費(以下簡稱“停車服務費”) 標準執行原省物價局和住建廳2012年制定的收費標準。此次調整了停車收費范圍、收費等級、計費單位。其中，簡化服務等級，實行單一收費標準，借鑒兄弟城市的經驗，取消現行停車服務費三種類別收費，實行一種收費形式。調整計費單位，以車位為單位進行收費，將物業管理區域內停車按大、小車型收費改為按車位收費。

　　另外，放開物業管理區域內非機動車及摩托車停放服務費。目前，許多小區對非機動車及摩托車已實行免費管理，且社會上的非機動車及摩托車的停放收費均放開，實行市場調節價。因此，本次價格調整放開物業管理區域內非機動車及摩托車收費，實行市場調節價，需要實行收費管理的小區，由物業服務企業與業主雙方通過合同約定。

現行物業管理區域內機動車

停放服務按月收費價格表
                                                                       

幫您算算賬：

　　物業費收費方式、收費標準調整后，大家最關注的就是收費是上漲了還是降低了?如果漲了，漲幅有多大，哪種住宅的漲幅最大? 為此，華商報記者算了一筆賬，結果發現，無論是多層還是高層，實行“一費制”后繳納的物業費均有所上漲，高層住宅的一樓住戶和多層住宅的漲幅更大些，對有車的住戶來說，停車費的下調可以彌補一些損失。

　　以某高層一級物業小區的100平米住宅為例：

　　中高層每年多交132元

　　一樓每年多交312元

　　現行物業費標準為1.5元/㎡·月，公攤費標準為0.24元/㎡·月，中高層電梯費標準為0.35元/㎡·月，一樓的電梯費為0.2元/㎡·月。

　　中高層：物業費150元/月，公攤費24元/月，電梯費35元/月，總計209元/月。

　　一樓：物業費150元/月，公攤費24元/月，電梯費20元/月，總計194元/月。

　　調價后實行一費制，無論中高層還是一樓，物業費標準均為2.2元/㎡·月，每月需繳納220元。

　　中高層每月漲價11元，每年多交132元;一樓每月漲價26元，每年多交312元。

　　以某多層一級物業小區的100平米住宅為例：每年多交240元

　　現行物業費標準為0.45元/㎡·月，公攤電費標準為0.2元/㎡·月，現行物業費總額為65元/月。

　　調價后實行“一費制”，物業費標準為0.85元/㎡·月，每個月需繳納85元，每月漲價20元，每年多交240元。

　　停車費方面：室內一級每年少交840元 露天一級每年少交240元

　　室內一級停車位從150元/月降至80元/月，每個月減少70元，每年可少交840元。露天一級停車位從80元/月降至60元/月，每個月減少20元，每年可少交240元。

政策解讀

　　物業費、停車費一升一降

　　調整后的市辦法最大的變化是將物業費、公攤電費、電梯費合并收取，降低了小區停車服務費，對于政策變化，西安市發改委對相關政策進行了解讀。

　　焦點一：實行一費制

　　電梯費和公攤電費不再另行收取

　　西安《市辦法》提出政府指導價管理的物業服務費實行“一費制”，收費的內涵與過去發生變化，即電梯費與公攤電費包含在物業費中，不再另行收取。今后，物業服務企業向業主只收取三項費用，即物業服務費、停車服務費，以及業主自愿選擇的有償服務費。

　　此外，生活垃圾處理收費是市城管局收取的市容環衛收費，物業公司僅負責代收代繳，不包含在物業費中。業主應當按照現行規定標準繳納生活垃圾處理費。

　　焦點二：裝修期咋收費

　　業主與物業按協議約定

　　根據《陜西省定價目錄》及新頒布的《陜西省物業服務收費管理辦法》的規定，裝修期間的費用不再實行政府定價管理。市辦法中，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業按照住建部門的相關規定與業主簽訂裝修管理服務協議，具體管理內容由雙方在協議中約定。

　　業主可以自行或者委托物業服務企業清運裝修期間產生的垃圾。委托物業服務企業清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發生額，由業主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。

　　焦點三：空置房咋收費

　　申請后按70%交納

　　空置優惠政策及子母車位優惠適用于實行政府指導價管理的物業服務費和停車服務費，實行市場調節價的優惠政策由物業公司與業主雙方通過合同協商確定。

　　經業主驗收，暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經物業服務企業登記確認的次日起，其空置期間的物業服務費、停車服務費按物業服務合同約定收費標準的70%交納;實行市場調節價的按照物業服務合同的約定執行。子母車位不得高于1.5個車位的停放服務費標準，具體標準由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　焦點四：特約服務咋收費

　　需公示項目及收費標準

　　物業服務企業應當按照合同約定向業主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業主交付物業的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。

　　物業服務中的特約服務、增值服務、有償服務等相關物業服務收費由物業服務企業在物業管理區域內的顯著位置公示服務項目及收費標準，經業主自愿選擇，由物業服務企業與業主另行通過合同約定。

　　焦點五：公共收益

　　物業需公示不少于一個月

　　《市辦法》第三十一條規定：“物業服務企業應當在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示，公示時間不得少于一個月。業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料，物業服務企業應當提供便利。鼓勵物業服務企業向全體業主公開物業服務費和停車服務費收入以及成本費用(構成)支出明細。”

　　焦點六：適用范圍

　　西安城六區及五個開發區

　　《市辦法》中的物業服務收費標準適用于新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區及高新、經開、曲江、浐灞、國際港務區等城市建成區范圍內住宅小區實行政府指導價的物業服務收費。其他區、縣及西咸新區住宅小區實行政府指導價的物業服務收費指導標準可參照《市辦法》中的物業服務收費標準執行，也可根據當地實際自行制定。

　　另外，成立業主大會之前的住宅小區(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費、停車服務費實行政府指導價，成立業主大會之后的實行市場調節價。別墅、非住宅類型等政府定價范圍以外的物業服務費、停車服務費及其他服務費實行市場調節價。

　　焦點七：物業服務監管

　　發改委、住建、市場監管各司其職

　　《市辦法》由西安市發改委會同西安市住房和城鄉建設局、西安市市場監督管理局負責制定，各區、縣發展改革部門、住建部門、市場監督部門按照各自管理權限，分別負責轄區內的物業服務收費監督管理工作。

　　各級住建部門負責對物業企業的物業服務標準和物業管理行為進行監督管理，并建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強物業服務行業誠信管理。

　　各級市場監督管理部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據有關法律、法規以及規定進行查處。

　　(李婧 趙瑞利)