□記者王惠玲

　　住得舒適是人民群眾日益增長的美好生活需求之一。隨著城鎮化速度加快，人們對住宅環境要求也越來越高。“住宅小區平均五年就要檢查維修一次，可維修金從哪來、怎么用，這些都是問題。”省政協委員陳曉莉在調研中發現，目前我省住宅專項維修基金在籌集、管理、使用中還存在一些亟待解決的問題。

　　2017年全省專項維修資金結余35億元，使用僅0.9億元，使用率不足3%。陳曉莉指出，從制度上創新，才能更好地讓住宅專項維修資金用在刀刃上，讓群眾居住條件有可靠的保障。

　　陳曉莉建議，修訂《陜西省住宅專項維修資金管理實施細則》《西安市住宅專項維修資金管理與使用辦法》等相關規定，明確維修資金的使用范圍，科學、規范、簡化維修資金使用程序。針對房屋漏水、電梯維修等危急情況，建議出臺《西安市房屋專項維修資金緊急使用預案》，應對突發緊急狀況，確保維修資金的使用快捷便利。

　　據有關方面調查，在比較突出的物業糾紛矛盾中，近70%源于開發建設遺留問題，這也是老舊小區管理難度大的深層次原因。陳曉莉對此表示：“我省老舊小區住宅樓大部分建于上世紀八九十年代，沒有繳納維修資金，住戶集資維修困難重重。”她建議，出臺《西安市老舊住宅小區公共應急房屋維修資金使用辦法》，盡快研究制定盤活老舊小區住宅專項維修資金的辦法，以財政資金為主，系統改善老舊小區市政基礎設施及公共服務配套設施。鼓勵民間資本進入老舊小區維修資金扶持與運營計劃，引導居民補繳物業專項維修資金，發揮自我造血功能。

　　小區公共收益應雙方協商分配

　　□記者吳軍禮

　　“2000年9月，《陜西省物業管理條例》就已頒布。多年來，物業管理中出現的新情況、新問題，需要進一步完善《條例》，以適應當前發展需要。”8月10日，在省政協召開的“提高城市社區物業服務管理水平”月度協商會上，省物業管理協會會長劉如強在發言中建議。

　　劉如強說，《條例》規定存在著諸多問題，概括起來包括未明確各級政府對物業管理的監管職責、業主委員會相關制度有待完善、物業服務企業權責不明確、住宅維修資金使用門檻較高、物業服務企業利用公共部位和公共設施收取廣告費等經營活動有待規范。

　　就目前多數業主反映的小區公共部位、公共設施收益去向不明問題，劉如強表示：“小區公共部位、公共設施等都是全體業主的，物業公司要利用這些進行經營活動，就要征得業主同意。在業主同意基礎上，雙方應建立平等對話機制，然后以簽訂合同等方式就經營收益分成進行協商。”

　　在當日協商會上，不少委員建議在公共收益分成上，物業與業主應該按照三比七的比例進行。

　　劉如強則認為，政府部門應明確利用小區公共部位、公共設施進行經營活動需經業主大會同意，并應制定公共部位、公共設施廣告費、停車費的收取管理辦法或指導意見，為業主和物業服務企業收益分成提供政策依據。但至于究竟怎么分成，則不應由政府制訂硬性標準。

　　“怎么分成是一種民事關系，政府出臺意見供兩邊參考，但不宜過度參與。到底是三七分、二八分、四六分還是用別的分法，得看物業公司付出情況以及與業主代表的協商結果。”劉如強說。

　　用“第三方”破解矛盾糾紛

　　□記者張晶

　　8月10日，在省政協“提高城市社區物業服務管理水平”月度協商會上，針對我省“物業管理究竟難在哪?”這個問題，作為長期關注城市物業問題的資深媒體記者——馬虎振直言，《西安市物業管理條例》第三版條例實施10年，從未處罰過一個物業公司。

　　他認為，有關部門對開發商、物業公司的管理并不嚴格;小區太大人太多，業主們意見很難統一;社區治理涉及數十部法律、法規，普通業主和基層工作人員很難全面把握;成立業委會往往伴隨著業主的共同維權行動，作為利益對立面，開發商和物業公司很難配合。

　　為破解上世紀80年代修建的大量住宅小區已過保修期而亟待維保整修，但作為業主共同治理平臺的業主大會和業委會卻呼之難出，以及業主大會召開難，業委會產生難、換屆難、履職難這一普遍現象，2017年12月，華商報曾組織業委會主任、業主、專家等9人去杭州考察學習。馬虎振說：“大家認為杭州最大的亮點就是既有民間的‘第三方’，又有官方的‘三方辦’。”

　　馬虎振認為，破解上述這些“難”，杭州的成功經驗值得借鑒。

　　首先是有民間“第三方”。馬虎振說，這些民間“第三方”機構把召開業主大會、選舉產生業委會的整個過程進行了標準化梳理，變成一套可復制、可操作的流程。它是一個完全獨立的機構，和物業公司和小區的業主都沒有關系。“第三方”進行有償服務，根據所有的法律法規把涉及的東西都標準化，有自己的電子投票系統，有物業管理方面的專家，對物業服務的事情非常專業。

　　更值得一提的是官方的“三方辦”。馬虎振舉例，2017年8月，杭州市拱墅區率先成立了住宅小區居委會、業委會、物業管理三方協同治理工作領導小組，簡稱區“三方辦”，10個街道分別成立對應的領導小組和辦公室。“目的就是要把三張皮捏在一起，加強對居委會、業委會、物業三方的組織協調。這項工作有個核心，就是黨建工作。

　　馬虎振介紹，拱墅區所有社區都在物業公司和業委會中建立了黨支部，充分發揮黨員的骨干作用。“三方辦”還建立起相應機制，如每月開一次聯席會議，領導小組所有成員單位都要參加;和法院定期開會，了解物業涉訴案件比較集中的問題以尋找工作重點;成立區級物業糾紛調解委員會，哪個小區有問題就從專門智庫中抽人去幫助調解;成立全區業委會主任聯誼會，對業委會主任進行培訓，提升他們的業務水平和解決實際問題的能力。

　　“‘第三方’的核心，就是用更專業的工作方法，做好物業服務工作。”馬虎振最后總結道。

　　“多位一體”共管小區

　　□記者李欣怡

　　8月10日，省政協召開“提高城市社區物業服務管理水平”月度協商座談會。記者采訪省政協委員、陜西法智律師事務所主任雷西萍時，她說，在這條改革路上需要努力做的事還有很多。近期，通過走訪調研我省多家小區，發現業主委員會在履職過程中還存在積極性不高、專業性不足等突出問題。

　　為此，雷西萍建議，第一，要明確業委會的責任，鼓勵小區內黨員參加，交叉任職，互相監督。在實際工作中，各業委會應進一步結合本區實際細化責任清單，切實代表業主大會行使好權利和義務。第二，簡化程序，建立電子投票表決系統，解決業主大會決策難問題，簡化業委會的申請辦理流程，解決業委會成立難的問題。第三，物業公司、居委會、業主、業委會要各司其職，共建和諧居住環境。第四，業委會委員應以補貼、津貼等形式獲取一定報酬,激發他們的工作積極性。在提倡小區業主自治的前提下,還可聘請“執行秘書”。業委會負責決議,由專業的“執行秘書”去處理具體事務性工作。要推行業主、物業公司、執行秘書、業委會委員“多位一體”建設，優化各方資源，形成合力，共同管理小區。

　　建議開展老舊小區改造提升專項行動

　　□首席記者李榮

　　“要將老舊小區物業管理當做民心工程、德政工程抓緊抓好。”8月10日，在省政協“提高城市社區物業服務管理水平”月度協商座談會上，省政協委員、安康市婦女聯合會主席邱祖鳳在發言時直奔主題。

　　今年5月，邱祖鳳隨省政協考察組到廣州、深圳、福州、廈門實地考察物業服務管理工作。返回安康后，她又在當地進行了調研。

　　調研發現，我省大部分老舊小區建設于上世紀80、90年代，普遍存在基礎設施薄弱，維修養護難度大;物業費收繳率低，物業服務水平不高;業主委員會流于形式，業主訴求渠道不暢;住宅專項維修資金管理制度不健全，基礎設施難以改善等問題。

　　“我省應開展為期三年的老舊小區改造和提升的專項行動，改善人民群眾居住環境。”邱祖鳳建議，要明確老舊小區物業管理的責任，探索建立政府統籌組織，社區具體實施、居民全程參與的工作機制;政府應安排專項資金或按照“政府獎補+原產權單位出資+水電氣暖訊企業資金+居民自籌+公益收益補充”等形式籌措改造資金，有計劃地對老舊小區的硬件設施進行全面改善，重點對小區道路房屋維修整理、立面整治、管線序化、公用事業管線改造、公共照明、監控設備、保安門、綠化配置、停車位劃線等基礎設施進行改造或提升，與大市政和整體布局相適應。

　　她同時建議，政府要科學合理劃分物業管理區域，將未納入物業管理區域的房屋一并列入臨近物業管理小區，便于物業公司入駐接管，鼓勵物業公司入駐無人管理的老舊小區，規范無人管理老舊小區住宅專項維修基金的管理;要制定統一的服務標準，建立矛盾爭議化解和糾紛處理工作機制，制定和完善物業應急管理機制，為廣大居民提供更便捷、更有效的服務。

　　厘清管理責任加強有效監管

　　□記者王惠玲

　　“當前物業管理已經成為社會綜合性管理服務和城市管理的重要組成部分，也是社會輿論關注的熱點問題。”在省政協“提高城市社區物業服務管理水平”月度協商會上，省住建廳原巡視員張孝成表示，只有厘清責任、加強監管，才能更好地提升物業服務管理水平。

　　張孝成長期關注媒體曝光的各類物業問題。“關于生活必不可少的水、電、氣問題尤為突出。”他認為，由于供水、供電、供氣、供暖的價格未落實《物業管理條例》有關規定，導致業主對物業企業投訴較多，影響到居民居住質量和社會穩定。

　　“目前的物業管理工作雖屬建設部門牽頭管理，但在實際管理中涉及多個職能部門，憑建設部門一家難以協調各職能部門。”張孝成建議，落實各職能部門管理職責清單，明確區(縣)人民政府主要負責，特別是街辦、社區的職責，建立各部門共同參與的有效管理模式;強化街辦、社區物業管理職能和人員配置，加強對人員的培訓和指導，發揮好他們的作用;實施業主自治和社區共治，落實中央加強基層組織建設的文件精神，讓社區“兩委”成員與業主委員會成員“雙向進入、交叉任職”，可嘗試讓社區“兩委”成員擔任業主委員會主任，業主委員會其他成員由業主產生，搭建好政府了解社區民意的渠道，加強有效監督提升物業服務水平。

　　本版照片由記者張晶攝