焦點4問

　　1.為何限定二環(huán)外?

　　主力庫存在三環(huán)以外區(qū)域

　　保留二環(huán)內(nèi)限購

　　有疏解四大主城區(qū)人口考量

　　2.房價會否波動?

　　由此帶來的購房小高潮結(jié)束后

　　樓市將歸于平靜

　　房價大幅度上漲可能性不大

　　3.政策意義何在?

　　有效降低購房門檻

　　對部分有能力、沒資質(zhì)的人是重大利好

　　4.還有哪些利好?

　　全面推行『帶押過戶』

　　加大剛性和改善性住房供給

　　新建商品房『交房即交證』

　　自2017年西安市出臺限購政策以來，歷經(jīng)幾番調(diào)整，9月19日，西安房產(chǎn)政策迎來重大變動：西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購。

　　這一政策為何是二環(huán)以外?調(diào)整將會帶來怎樣的影響?

　　新政

　　取消限購范圍是二環(huán)以外區(qū)域

　　9月19日下午，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息稱，近日西安市住建局組織召開促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作會議，通報了西安市1-8月份房地產(chǎn)市場運行情況，就下一步工作進行了研究部署。

　　會議提出：

　　一是進一步優(yōu)化調(diào)整限購范圍，西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購。

　　二是全面推行“帶押過戶”，落實好換購住房退稅優(yōu)惠政策。

　　三是加大剛性和改善性住房供給，做好價格監(jiān)測指導(dǎo)，確保房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、價格平穩(wěn)。

　　四是嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)銷售信息公開制度，切實維護購房群眾合法權(quán)益。

　　五是實施分階段辦理施工許可和聯(lián)合驗收，全面推行新建商品房“交房即交證”。

　　六是完善房地產(chǎn)企業(yè)誠信評價機制，促進企業(yè)依法誠信經(jīng)營。

　　原因

　　為何是二環(huán)以外取消限購?疏解中心城區(qū)人口

　　對于此次西安市限購政策的調(diào)整與優(yōu)化，華商報記者聯(lián)系到一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資深從業(yè)者楊先生。

　　他表示，這次限購范圍放寬，西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購，是基于房地產(chǎn)市場低迷做出的政策性調(diào)整。

　　“此次選擇將二環(huán)外解除限購，客觀原因是二環(huán)內(nèi)基本沒有新建商品房，但還存在西安疏解中心城區(qū)人口，緩解中心城區(qū)生活配套與公共服務(wù)壓力的考量。”楊先生介紹，作為國民經(jīng)濟支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的地位不容小覷。受經(jīng)濟環(huán)境、疫情沖擊等影響，近幾年西安房地產(chǎn)市場整體處于下行態(tài)勢。為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政府也在宏觀層面不斷調(diào)整限購政策，比如去年施行的“以租換購”，即住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格。

　　影響

　　房價大幅度上漲?可能性不大

　　“金融層面也在為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供助力，受之前降息政策的影響，近期西安的房產(chǎn)銷售情況有了一定的好轉(zhuǎn)。”楊先生表示，此次取消限購，對于一部分有能力、沒資質(zhì)的人來說，是重大利好。“徘徊于限購區(qū)邊緣的人，將抓住這個時機盡快入手。但從長遠(yuǎn)來看，影響大多數(shù)消費者購房決策的并不是限購，而是房價與房貸的壓力。因此在這次限購放寬導(dǎo)致的購房小高潮結(jié)束后，西安的房地產(chǎn)市場將再次歸于平靜，房價大幅度上漲的可能性不大。”

　　意義

　　能夠有效降低購房門檻

　　取消限購有何意義?對此，西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長楊東朗表示，此舉能夠有效降低購房門檻，讓此前受限的人群擁有更多選擇，幫助剛需類和改善類購房者在城市核心區(qū)購買自住房。“此前西安市實行限購政策，是為了限制炒房、避免房價增速過快。當(dāng)前房源充足，優(yōu)化限購政策能夠促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

　　回顧

　　此前外地戶口在限購區(qū)最多買一套

　　最讓老百姓關(guān)心的，莫過于首條重磅變化：西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購。

　　此次政策調(diào)整以前，西安市限購區(qū)域包括：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、長安區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城(不含上林街道)、高新區(qū)(不含托管的非限購區(qū)域)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)。

　　對于西安本市戶籍家庭來說，若家庭成員名下無住房，限購區(qū)域內(nèi)可以買2套住房;西安本市二孩及以上居民家庭落戶滿3年，可購買第3套住房;家庭成員名下有2套及以上住房，可“以租換購”在限購區(qū)買第3套房。

　　新落戶家庭在住房限購區(qū)域無住房，落戶西安后可在住房限購區(qū)域購買首套二手住房。落戶滿1年可購買首套新建商品房，落戶滿3年可購買第二套住房(新建商品房或二手房)。

　　對于外地戶口的家庭來說，持有西安市《居住證》，且在購房之日前2年在西安連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅，或已連續(xù)繳納5年及以上社保或個稅，可購買1套新房。在住房限購區(qū)域無住房的非西安市戶籍居民家庭，持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在西安市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅的，可購買1套二手住房。

　　西安戶籍的夫妻離異，離異前家庭在限購區(qū)域擁有2套以上住房，離異后1年內(nèi)任何一方均不得在限購區(qū)域買房。

　　此次取消限購是否意味著以上的限制都會取消，還需等待具體細(xì)則。

　　>>預(yù)測

　　西安周邊區(qū)域會降價?

　　●對新房市場來說：

　　限購取消，勢必會釋放購房需求，之前受限于購房資格的購房人群，將會回流到西安二環(huán)以外的主城，拉動購買力，新房市場將迎來一輪回暖。

　　●對二手房市場來說：

　　掛牌量一定會短期暴漲，庫存壓力增加，如若無人接盤，二手房將會陷入兩難境地。

　　●對購房者來說：

　　無論是剛需還是改善人群，目前均是上車非常好的時機，不要錯過這個節(jié)點，畢竟現(xiàn)在新房、二手房任你挑，價格筍，利率低，首付少。

　　●對投資客和炒房者：

　　取消限購政策后，雖然投資客和炒房者將有更多機會購房，然而目前房價漲幅空間已經(jīng)很小，加上之前可能已經(jīng)擁有了較多的房產(chǎn)，因此取消限購政策后提醒投資炒房者此時盡量先不要入手，可觀望一段時間再做決定。

　　●對于房價變化來說：

　　大膽推測一下，西安的房價不會大幅上漲，會持續(xù)穩(wěn)定。至少從目前的情況來看，西安房價已不存在大漲的機會，但主城區(qū)很多樓盤推出的優(yōu)惠政策會立即取消。

　　●對于西安周邊區(qū)域來說

　　按照當(dāng)前的情況，西安解除限購之后，原來的非限購區(qū)域會有“痛感”。目前非限購板塊主要是在吃政策紅利，比較典型的是西咸(除過灃東)、鄠邑、周至、臨潼等區(qū)域。新政實施后，灃西、涇河、秦漢等周邊區(qū)域的樓盤，可能會加大購房優(yōu)惠力度，打折賣房，以各種優(yōu)惠的形式“降價”。這里面痛感最強烈的可能是西咸，因為西咸是西安的供地大戶，占了每年成交量的四成，一旦主城限購放松，部分會出現(xiàn)短期滯銷，但隨著主城好轉(zhuǎn)，西咸也會快速調(diào)整價格，好轉(zhuǎn)起來。 綜合

　　>>鏈接

　　國內(nèi)超10市近期取消限購

　　就在9月19日，武漢市六部門發(fā)布通知，宣布從即日起取消二環(huán)線以內(nèi)住房限購政策。同日，無錫市發(fā)布《關(guān)于促進無錫市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，提到全市域取消限購政策。

　　9月7日，大連發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房屋消費的通知》。其中提到，自發(fā)文之日起，原政策中大連市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)購買商品住房的限購政策解除，居民家庭在大連市購買商品住房的，不再受住房總套數(shù)限制。

　　9月4日，沈陽也發(fā)布樓市新政，沈陽市將取消限制性購售政策，取消二環(huán)內(nèi)限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，滿足居民購房需求。

　　近期取消限購政策的城市已經(jīng)12座，包括大連、蘭州、濟南、青島、鄭州、沈陽、廊坊、佛山、東莞、嘉興、南京、福州等地。

　　>>重點

　　全面推行“帶押過戶”

　　新建商品房“交房即交證”

　　西安市住建局此次會議中還提到兩個重點內(nèi)容，一是全面推行新建商品房“交房即交證”，二是全面推行“帶押過戶”。

　　今年6月25日，西安市住建局、西安市自然規(guī)劃局等部門就曾印發(fā)《關(guān)于推行存量房(二手房)“帶押過戶”的通知》，推動“帶押過戶”政策在陜落地實施，切實提升便利化服務(wù)水平。據(jù)悉，“帶押過戶”政策可間接實現(xiàn)存量房貸利率的下調(diào)，還可有效盤活二手房市場，提升交易效率，間接提高剛需剛改客群的一手房市場交易活躍度，帶動擴大消費。

　　9月1日，省住建廳等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在全省推行不動產(chǎn)“帶押過戶”改革工作的通知》，對我省全面推行不動產(chǎn)“帶押過戶”改革作出安排，進一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，為群眾和企業(yè)提供更順暢、更便捷、更高效的不動產(chǎn)登記服務(wù)。

　　據(jù)悉，西安、寶雞、銅川、漢中、安康等市已開展此項業(yè)務(wù)辦理，截至8月底，陜西省共辦理“帶押過戶”62件，交易總額達(dá)9015萬元，累計節(jié)約交易成本360.6萬元，成本下降率達(dá)80%。 本版稿件除署名外均由華商報記者 白仲夏 采寫

　　什么是“帶押過戶”?

　　根據(jù)《民法典》第406條：

　　“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定的規(guī)定，在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。”

　　“帶押過戶”業(yè)務(wù)辦理范圍

　　西安市城六區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，已經(jīng)辦理抵押登記的不動產(chǎn)在存量房(二手房)交易過程中，無需先還清貸款解除抵押再辦理過戶轉(zhuǎn)移，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務(wù)。

　　當(dāng)事人因贈與、作價出資(入股)、法人或者其他組織合并(分立)等原因，申請轉(zhuǎn)移抵押不動產(chǎn)的不納入合并登記辦理范圍。

　　“帶押過戶”申請主體

　　買賣雙方與貸款銀行、住房公積金管理中心簽訂協(xié)議后，可以共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出申請辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)相關(guān)登記。 綜合

　　>>多知道點

　　8月西安房價環(huán)比漲幅第一

　　事實上，從西安近幾個月的房價走勢來看，表現(xiàn)較好。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份70城市房價指數(shù)，西安等三個城市新房價格環(huán)比上漲均為0.4%，漲幅排名第一，其中西安已經(jīng)連續(xù)兩月漲幅領(lǐng)跑。

　　雖然價格上漲，但是西安成交仍處于低位。據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計，8月份，主城區(qū)住宅成交4745套、62.66萬平方米，其中成交量環(huán)比下降2.96%。

　　另外，2023上半年，西安全域供應(yīng)面積約650余萬平米，同比減少16%。成交面積卻接近600萬平方米，同比增加18%。相比其他城市，西安基本面尚好。

　　其次區(qū)域分化明顯：當(dāng)下西安樓市，重點新區(qū)和主城新區(qū)占主導(dǎo)，高新、港務(wù)和西部大道即是代表，多次搖號全國少有。主城存量去化為10個月(良好水平)，西咸新區(qū)則達(dá)30個月左右。 綜合新京報等