記者昨日從西安市住房和城鄉建設局獲悉，針對5月9日發布的《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，該局房地產市場管理處相關負責人做了解讀。

　　《通知》出臺的背景是什么?

　　為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，結合西安市市場情況，穩妥推進消化存量、優化增量的政策措施，更好滿足人民群眾對優質住房的新期待，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。

　　住房限購政策有何變化?

　　全面取消西安市住房限購措施，居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。原住房限售政策未作調整。

　　購房意向登記、公證搖號選房規則有何變化?

　　為確保住房銷售公正、公開，西安市實施購房登記和公證搖號的區域保持不變，結合市場實際，對部分流程、規定進行優化調整，《通知》出臺后開展住房意向登記的項目，有以下三方面的調整：一是商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低于1.5:1的，不再實施公證搖號，由企業按程序開展自行銷售。二是建筑面積大于144平方米(含)的住房在搖號選房時不再實施“剛需優先”，小于144平方米的住房按照原規則實施“剛需優先”。三是縮短搖號選房公示時間。為提高公證搖號銷售效率，搖號名單公示、搖號結果公示、選房結果公示的時間均由3天縮短為1天(具體應不少于24小時)。

　　為什么支持車位與住宅同步銷售，同步公示銷售價格、銷售方案?

　　車位是群眾居住生活的重要配套。在購房時同步公示車位價格及相關銷售信息，是西安市持續推進商品房銷售公開透明的重要舉措，有利于群眾在選購商品住房時綜合考慮。具體實施中，房地產開發企業在購房登記時發布的銷售公告中，公布本批次住房對應的車位數量、價格、交付日期等信息。

　　如何理解允許企事業單位、社會主體購買住房?

　　鑒于當前住房供需關系平衡穩定，針對單位購買住房作為員工宿舍等實際需要，在不影響居民家庭優先購買權利的情況下，《通知》明確：允許企事業單位、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房。同時，《通知》提出鼓勵企事業單位、社會主體租賃或者購買相對集中的二手住房，用于運營民宿等，旨在盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場。

　　在支持房地產企業融資方面有哪些措施?

　　按照住建部要求，建立健全西安市房地產融資協調機制，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，加快推進房地產融資協調機制落地見效，對符合“白名單”要求的合規房地產項目積極給予資金支持，切實保障購房人的合法權益。

　　如何理解對不計容的地下車位、人防工程等在土地出讓金分攤時不計算金額?

　　前期，房地產開發企業在對各類型房地產的成本前期預算和后期決算時，涉及土地出讓金分攤，存在計算不準確的情況，會對企業的投資及經營產生影響。《通知》明確，不計容的地下車位、人防工程等不再分攤土地出讓金，便于房地產企業更加準確地開展成本核算，準確計算各類應繳稅費。

　　如何推進住房“以舊換新”、鼓勵經紀機構合理降低費用?

　　為更好滿足居民換購需求，支持房地產企業、經紀機構、金融機構聯動，與“賣舊買新”的居民簽署協議，開展賣舊買新換房活動。房地產開發企業對意向房源設定“解約保護期”，中介機構優先推動換房人舊房出售，縮短賣房周期。在協議約定期限內舊房未售出的，開發企業和換房人按約定解除協議并無條件退款。在活動開展中，將組織相關行業協會鼓勵開發企業和中介機構在居民購買新房價款、二手房交易傭金等方面提供優惠方案。“以舊換新”活動將試行開展，并不斷完善有關優惠政策措施，促進一二手房市場聯動。

　　如何理解企業自持租賃住房可轉為商品住房上市交易?

　　2021年期間，西安市部分區域新出讓的商品住宅用地在“招拍掛”時約定了一定比例(5%至10%)的企業自持租賃住房，要求企業自持年限不低于10年。為提振企業投資信心，提高資金流動性，《通知》明確，原土地出讓合同中約定的企業自持租賃住房，由企業提出申請，經住建、資源規劃部門審核后，可轉為商品住房上市交易。

　　公積金貸款的首付比例有何變化?

　　《通知》明確，首次使用住房公積金貸款購房的，首付比例不低于20%;結清首次住房公積金貸款后，再次使用住房公積金貸款購房的，首付比例不低于25%。以上規定取消了對房屋建筑面積144平方米以上提高首付比例的要求。

　　如居民家庭申請組合貸款購房，首付比例需同時滿足住房公積金貸款和商業貸款的要求。商業貸款和公積金貸款最低首付比例不同時，取高值確定首付比例。

　　二孩及以上多子女家庭使用住房公積金貸款購房有何優待政策?

　　《通知》明確，多子女家庭使用公積金貸款購買住房的，貸款最高額度在現行信貸政策基礎上提高至1.2倍。即單繳存職工多子女家庭最高貸款額度提高至78萬元，雙繳存職工多子女家庭最高貸款額度提高至102萬元。

　　適用該政策的多子女家庭，是指具有合法婚姻關系，依法撫養至少有一個未成年子女的二孩及以上家庭;有離異婚史的，以撫養權核定子女數量。多子女家庭申請公積金貸款需提高額度的，提供可證明生育關系或依法撫養關系的材料：戶口簿、《出生醫學證明》、收養登記證、法院判決書或離婚協議等。

　　申請住房公積金貸款購買二手住房的貸款年限有何變化?

　　《通知》明確，申請住房公積金貸款購買二手住房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。需注意以下事項：1.房屋建成年限，以不動產權證(房產證)測圖時間或評估報告中房屋建成時間至貸款申請時間的最高值認定。2.房屋建成年限超過30年的不予受理。3.房屋建成年限不超過30年的，最高可貸款年限=40年-房屋建成年限。

　　記者 吳昌永 胡琳