“用好新條例，管好咱的家!”系列活動昨日又有新動作，針對小區業委會成立之后，業委會如何履職，小區物業服務如何評比，公共收益怎么收取、如何使用等熱點問題，邀請優秀業委會和公益律師對已成立業委會小區進行培訓、觀摩。

回顧

華商報2年時間對接小區52家

其中13家成立業委會

　　2017年1月1日，新修訂的《西安市物業管理條例》正式施行，對比新舊《條例》可以看出，新《條例》為小區成立業主大會，并選舉業主委員會提供了更有力的法律支持。

　　為了破解業委會成立難題，從2016年12月27日起，華商報連續召開公益律師座談會、籌備業委會經驗交流會、律師·小區對接會等3場會議，破解業委會成立難題。最終為西安具有代表性的36個小區一對一對接公益律師，并持續關注進展。

　　今年3月，華商報再次邀請專業律師、已成立業委會的小區業委會主任等，就《西安市物業管理條例》中業委會成立等問題對業主進行宣講，寶雞、銅川、渭南等小區業主也前來學習、培訓。

　　截至目前，華商報對接小區52家，其中已經備案成立的業委會有13家，其中西安市11家，西咸新區秦漢新城渭電小區業委會、銅川山水雅庭小區業委會都是參加今年3月培訓會之后成立的。

>>交流分享

業委會成立后如何履職？聽聽他們怎么說

　　7月12日下午2時30分，針對小區業委會成立之后如何履職，小區業委會成立之后能干些什么，不能干什么，華商報特邀西安高新區優秀業委會綠地世紀城業委會主任黃勝利和公益律師——陜西豐瑞律師事務所范娟娟律師，分別從實際操作和法律服務方面對13家業委會主任進行了交流、分享。昨日參加培訓會的，除了這13個小區業委會主任之外，行業有關部門負責人、公益律師和熱心業主也到場旁聽。

　　公共收益來源?電梯及小區出入口道閘廣告費等

　　針對小區業主比較關心的公共收益來源問題，范娟娟介紹，根據《西安市物業管理條例》，公共收益來源一般有幾類：地上/地下車位使用費;電梯及小區出入口道閘廣告費;通訊公司的基站場地占用費;通訊運營商乃至垃圾回收人員的進場費;小區內住改商商業用電電費差價;小區內部擺攤費;公共配套用房的租賃費;違約金/賠償金等;以訴訟方式追討的物業公共部分的侵占費用。

　　她介紹，公共收益屬于全體業主所有，應與大修基金相互補充用作小區的改造、更新和維修工作，當然，屬物業服務費范疇內的日常維修及養護除外，但目前在界定哪些維修屬于物業服務費上還存在很大爭議。

公共收益如何管理？業委會接管與物業簽訂有分成協議

　　針對小區公共收益部分如何公開、透明地使用問題，黃勝利說，業委會成立前，是由物業公司來直接管理小區公共收益，并根據條例進行公示，往往存在很多不規范之處：1)公共收益經營單價普遍偏低，造成部分公共收益流失，在業委會接管后，各項廣告和場地收入單價明顯上漲;公共收益使用范圍模糊，物業公司將其與物業服務費共同使用，部分作為房屋開發商質保期外的維修、部分用作屬于物業服務費范圍內的維修、甚至作為企業利潤進行留存;公共收益賬目管理不規范，勞務和材料的采購不合理。

　　他介紹，該小區業委會成立后，接管了小區公共收益的管理，經協商與物業公司簽訂的“二八分成”協議，用以承擔因公共收益經營活動造成的物業管理成本增加和小區其他屬于公共收益使用范疇內的事項。

公共收益如何使用？專用指定賬目聘第三方審計定期審計

　　對小區公共收益使用問題，黃勝利介紹了他們小區的經驗，目前，小區公共收益來源主要有：電梯平面廣告和視頻廣告、東門擺攤場地租金、快遞自提柜場地租金、園區地面車輛場地使用費、南門停車場場地租金和存款利息等。

　　小區公共支出主要有：業主大會授權的電梯視頻監控安裝、地庫雨棚除銹及換新、單元樓無障礙通道欄桿換新、門頭玻璃修復、單元樓門頭粉刷改造、小區游樂場改造、律師和審計服務費及辦公開支。

　　他介紹，為規范業委會的正常運作，該小區建立了業委會日常管理制度，并切實運行起來。聘請律師，使業委會運行遵守法律法規。在財務管理方面，建立業委會專用指定賬目，聘請專業的第三方審計進行定期審計工作。在執行業主大會預算時做到事前公示，事中記錄，事后存檔。

　　同時，根據相關公共收益分成協議，三年來，在該小區業委會的監督下，小區物業公司使用公共收益分成，為小區添置的垃圾粉碎機用以處理樓道大件垃圾的清運、對小區部分單元樓大廳漏水進行改造，還處理了一些小額的緊急維修項目。

小區物業誰來選聘？更換物業的決策權在業主大會

　　針對小區業主關心的物業選聘問題，范娟娟介紹，有關小區業主共有和共管的重大事項是由業主大會表決的，在物業條例業主大會的職權里有明確規定，所以更換物業公司的決策權是在業主大會。

　　范娟娟表示，業主委員會為業主大會的執行機構，無權直接決定物業公司的去留。如需選聘物業，需首選召開業主大會討論，如業主大會相關議題通過，并授權業委會辦理相關選聘事宜，業委會方可進行物業公司選聘工作。

　　對一些小區業委會剛成立就更換物業的做法，黃勝利并不贊同，每個小區都有一套十分復雜的供水、供電、地下管網等公共設施設備，換來的物業公司未必能在短時間內了解情況。同時，更換物業不是最終目的，約束物業提高服務質量才是根本問題，如：物業服務內容細則、行業標準、垃圾清運相關標準、保潔人數及標準、保安人數及標準、界定公共維修范圍等。

如何評價物業滿意度？應征求至少20%以上業主的意見

　　對一些小區業委會要求物業有投訴就走人的做法，黃勝利坦言，近年來物價不斷上漲，物價及人工成本已翻好幾倍，物業費標準仍維持十年前的標準，確實也是造成物業服務質量下降的原因，從企業運營角度將，當然是盡可能地降低投入來提高收益。

　　而物業服務質量的好壞經常是大家討論的熱點問題，但物業服務質量的標準是什么?目前確實沒有十分確切的官方說法，業委會對物業公司的服務質量監督往往是發現問題后，提出監督意見。

　　他認為，如確實需要選聘物業，應該開展廣泛調查，征集更多業主的意見，該征集范圍應該涵蓋至少20%以上業主。

　　業委會成員違法咋處理?有業委會主任被判刑的案例

　　范娟娟介紹，小區業委會對超出業委會的職權范圍，或未經業主大會表決私自決定小區重大事項，對于決議違法或超出權限的業主可以起訴要求撤銷該決議，也可以向主管街道辦投訴，由街道辦撤銷。

　　在培訓會上，范娟娟分享了其他省市業委會職務侵占被判刑的案例，比如攀枝花市東區某小區業委會三名成員(其他成員基本掛名，很少參加工作)自認為管理小區辛苦，有人提出大家拿點辛苦費，遂從公共收益中以話費、交通補貼等形式私分31100多元，每人獲利一萬多。后被業主舉報，以職務侵占罪定罪，兩人獲刑9個月，一人獲刑4個月。

　　再比如，重慶市江北區某小區業主委員會主任，利用職務便利，收受物業管理公司好處費近194萬多元，并以虛列經營成本的方式，每月從公共區域廣告經營收益中扣除1.6萬元作為“業委會津貼”合計 28.8萬元。被判處有期徒刑八年。

>>觀摩者感言

看到優秀業委會的管理 很震撼

　　“看到綠地世紀城業委會內部臺賬，制度規范、財務規范以及檔案室等，很震撼!”銅川山水雅庭小區業委會主任李青梅昨日到綠地世紀城小區現場觀摩說。

　　李青梅說，把小區業委會所有賬目及施工招標等公示在外，看到該小區維修項目和新增加設施，以及業委會與物業的默契配合，能感受到他們在真真正正地為業主謀福利，公開、透明，讓權利在陽光下運行，就沒有干不好的業委會。

>>小區新變化

　　業委會成立后部分小區變化大

　　華豪花園洋房小區

　　小區正在施工 解決市政供水

　　華豪花園洋房小區業委會主任展小董介紹，該小區共有房子352套，業主委員會成立于2019年6月12日，由7個委員組成，設主任1名，副主任2名。業主委員會從6月13日正式對外辦公，已經組織了幾次重要的會議，會議決定了對物業、開發商、街道辦等單位和政府的對外辦公的通知書面文件。給開發商送文件時，同時交涉了辦公室的問題和市政供水解決的問題。

　　近日，該小區內正在施工解決市政供水。

　　盛世長安小區

　　完成了小區綠化補栽補種、美化

　　盛世長安小區業委會主任周成陽介紹，該小區4445戶，小區業主委員會于2019年1月5日正式成立。業主委員會共7人，其中主任1名、副主任1名、委員5名。

　　他介紹，業委會成立后，積極征詢聽取廣大業主意見和建議，及時與物業公司溝通、協商，制定全年工作計劃，已經完成了小區綠化補栽補種、美化;小區保潔室內外大清洗、小區設施、設備大保養;重點部位安全隱患排查處理;定時開放便民通道、增加休閑坐椅;清理小區消防安全應急通道停車、清理樓棟大廳、樓道電動車、開展消防安全大檢查、建設電動車充電車棚、制定小區地面車輛停放管理辦法、進行地面車輛治理等工作。

　　浐灞半島A10A15小區

　　對道路及樓道照明燈進行了改造

　　浐灞半島A10區A15區業委會主任劉文武介紹，浐灞半島A10區規劃戶數2601戶;浐灞半島A15區規劃戶數1950戶。小區業主委員會于2018年10月23日正式成立。業委會由9名委員組成。

　　他介紹，業委會成立后，接受廣大業主意見和建議，及時與物業公司互動溝通，協調配合。督促物業進行了貫穿小區的水系人工湖底淤泥清理，A10小區清淤5000平方米，A15小區清淤2000平方米，使業主頭痛的臭水湖得到改善。綠化養護、修剪，缺失補種，打造生態家園。業委會多次和物業召開協調會議，按照會議決議在小區安裝了電動車充電樁，解決了小區電動車充電的安全問題;對業主反映最強烈的樓門門禁問題，多次組織物業到現場勘查問題所在，初步達成物業先入戶調試登記，根據發現的癥結所在進一步協商解決;對小區道路及樓道照明燈進行了改造，目前已由原5瓦照明改造為18瓦照明;樓宇間增設路燈12盞(A15小區14#樓至18#樓，A10小區8、9、10#樓)，整體提升小區公區照明亮度，增加業主/使用人居住安全感。

>>最新數據

　　西安備案業委會(物管會)1976個

　　其中業委會464個

　　據了解，截至目前，西安市備案業主委員會(物業管理委員會)1976個，其中業主委員會464個。

　　西安市住建局相關負責人介紹，從1999年的《西安市城市居住區物業管理條例》開始，就對業主大會有了明確。2017年1月1日，新修訂的《西安市物業管理條例》開始實施，進一步明確了政府、部門、企業、業主等主體責任，在新《條例》增加了，對業主大會、業主委員會成立進行了細化，操作性和實用性都更強，為解決物業管理中存在的問題，提供了強有力的法律保障。 本組稿件由華商報記者 陳思存 采寫