中國人民銀行8月25日發(fā)布公告稱，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點形成。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報價，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報價加60個基點。

　　定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當(dāng)前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當(dāng)。

　　央行表示，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

　　那么，個人房貸利率“定價”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整之后，對購房者的實際影響都有哪些?這里，小編梳理一下與購房人相關(guān)的幾個問題。

　　1、 什么是貸款市場報價利率(LPR)?

　　8月17日，央行決定改革完善LPR形成機(jī)制，以解決原來多參考貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行報價，不能及時反映市場利率變動的問題。LPR指的是金融機(jī)構(gòu)對其最優(yōu)客戶執(zhí)行的貸款利率，銀行可以在此基礎(chǔ)上加減點，確定實際貸款利率。

　　根據(jù)央行規(guī)定，新的貸款市場報價利率(LPR)在每月20日都會公布一次。2019年8月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

　　2、 個人房貸為什么和LPR掛鉤?

　　個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機(jī)制過程中，個人住房貸款定價基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。

　　當(dāng)前，央行五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%。與基準(zhǔn)利率相比，LPR市場化程度更高。如果LPR利率下調(diào)，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調(diào)。

　　3、房貸利率定價：LPR +基點

　　根據(jù)公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。

　　之前，房貸利率定價是采取基準(zhǔn)利率上下浮動的方式，根據(jù)“央行基準(zhǔn)利率+基點”計算，現(xiàn)在，根據(jù)“LPR基礎(chǔ)利率+基點” 計算。

　　如，最近一個月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%，如果銀行給你的房貸利率是5.44%，就是加了59基點。

　　4、首套房貸利率不得低于同期限LPR

　　根據(jù)公告，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率。

　　首套房只要不低于每月公布的LPR即可(當(dāng)前為4.85%)。由于國內(nèi)不同城市的首套房利率差距較大，首套房貸利率有折扣地區(qū)的一些潛在購房人的利率將上升，而利率原有上浮較大的地區(qū)，利率很有可能不變。

　　5、二套房不得低于同期限LPR加60個基點

　　根據(jù)公告，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

　　此前監(jiān)管部門要求二套房在貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮1.1倍，即最低為5.39%;此次央行明確了房貸利率的下限，購買二套房以上加至少60個基點(當(dāng)前約為5.45%)。不過由于LPR的變動情況，不同城市房貸利率具體表現(xiàn)不同，房貸利率的上調(diào)或下調(diào)不可一概而論。

　　6、利率折扣將不存在

　　根據(jù)公告，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

　　此前，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新政實施后，房貸利率從此只有加點，再無打折。

　　7、還貸中的房貸利率不調(diào)整

　　根據(jù)公告，個人住房貸款利率調(diào)整主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

　　公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

　　8、公積金房貸利率暫不調(diào)整

　　根據(jù)公告，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

　　目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%。

　　9、每年還貸利率可能不同

　　根據(jù)公告，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

　　按照新政策，如果約定的重定價周期為一年，利率參照最近一個月相應(yīng)期限的市場利率報價，每年都會和銀行重新定一次價，每年執(zhí)行的房貸利率可能都不同。

　　10、因城施策 加多少基點不同銀行不一樣

　　根據(jù)公告，人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

　　不同城市間房貸利率有一定差異，人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)確定首套和二套房貸利率加點下限。(孫紅麗)