2018年，西安的二手房可謂經(jīng)歷了諸多考驗，從一房難求到房價上漲，價格倒掛在全國排名前列，再到需求驟降、門庭冷落。總體來說，2018年的二手房，在經(jīng)歷過一段時間的瘋狂之后，于下半年回歸理性。

區(qū)域價格上漲成交先漲后落

　　縱觀全年，西安三四月份的新房源緊缺，曾一度造成“千人搶房”，導(dǎo)致二手房房價普遍比新房高出30%-40%。但隨著房源供應(yīng)量的增加，二手房市場出現(xiàn)斷崖式下跌，逐漸降溫。從中國行情網(wǎng)以及西安二手房有關(guān)數(shù)據(jù)中顯示，2018年一季度二手房成交均價基本集中在8000-12000元/㎡，二季度成交均價集中在12000元/㎡ 以上，到了三季度成交均價為12400元/㎡，四季度的成交均價為12100元/㎡。從區(qū)域成交分布來看，雁塔區(qū)、高新區(qū)二手房價格居于榜首，分別為18513元/㎡、16651元/㎡，未央?yún)^(qū)13175元/㎡，長安區(qū)12664元/㎡，灞橋區(qū)11655元/㎡，臨潼區(qū)8335元/㎡，高陵區(qū)7046元/㎡，城北10833元/㎡，城內(nèi)10033元/㎡ 。

　　從最新一期的一組數(shù)據(jù)可以看出，二手房均價仍呈上漲態(tài)勢。其中雁塔區(qū)2018年12月份二手房均價同比上漲41.94%，未央?yún)^(qū)同比上漲36.88%，長安區(qū)同比上漲28.31%，灞橋區(qū)同比上漲29.25%，高陵區(qū)同比上漲43.47%。但是記者走訪十余家二手房門店發(fā)現(xiàn)，二手房成交并不樂觀，多數(shù)門店表示近期房源成交下滑，很多房源有價無市，也有房東降價出售，但成交仍不樂觀。記者也從有關(guān)二手房買賣網(wǎng)站上查詢發(fā)現(xiàn)售價有所下滑，例如年中中鐵繽紛南郡89㎡的房子，網(wǎng)上售價掛到195萬元左右，均價為22000元/㎡，年末的時候84㎡的房子，網(wǎng)上售價為145萬元，均價17000元/㎡。有專業(yè)人士分析，隨著西安房源大幅增加、市場緊張情緒消除，二手房市場降溫已是大勢所趨。

90-140㎡房源受歡迎

在全年銷量中占43%

　　那么，從2018年二手房市場成交的情況看，哪類戶型最受歡迎呢?

　　諸葛找房有關(guān)二手房信息中顯示，2018年西安二手房銷售面積區(qū)間分布情況多集中在剛需和剛改，其中：

　　90-140㎡：占比43%，全年銷售19910套;

　　60-90㎡：占比24%，全年銷售11091套;

　　60㎡以下：占比15%，全年銷售6879套;

　　140-200㎡：占比14%，全年銷售6559套;

　　200㎡以上：占比5%，全年銷售2192套。

　　其中，全年的成交總價多集中在100-200萬元，占比48%，總銷售22578套，也就是說總價走高、戶型選擇性大，更多的改善型置業(yè)趨向選擇二手房。而100萬以下的房源銷售占比22%，銷售10455套;200-300萬，占比16%，銷售7633套;1000萬以上占比1%，銷售341套。瑪雅房屋店東委員會主席李周生告訴記者，從自己管理的幾家門店成交看，2018年購買二手房的客戶對100-130平米左右的三室房源需求明顯增多，大約能達到2017年的2倍以上。

觀望情緒漸起后市穩(wěn)定

　　記者查詢近期二手房網(wǎng)站的掛牌房源發(fā)現(xiàn)，近期標了“直降”“特價”的房源不少。21世紀高新地區(qū)博士路附近的一家門店主管王女士告訴記者，近期掛牌降價的確實不少，但是相對的購房者也越來越少。例如紫薇田園都市的一套精裝修小四室房源，降價后掛牌僅為265萬;錦業(yè)路有精裝三室掛到了180萬等等。而在高新的重點地段，同類房源上半年的單價至少都在2萬每平米。她認為，二手房熱度下降，急于出手的房東肯降價賣房，但是有的購房者也開始觀望。也有的房東雖然覺得二手房市場變冷，但是不急于套現(xiàn)，掛牌價仍舊沒有降。這與買賣雙方的心理預(yù)期有很大關(guān)系，買房的期望降價，房東則仍希望價格堅挺，某種程度上雙方都在觀望。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，今年新房政府限價，但二手房市場可謂是真正的市場定價。經(jīng)過一段時間的調(diào)整，二手房價格逐步在向自身實質(zhì)價值回歸，市場后續(xù)購買力面臨一定挑戰(zhàn)。

　　目前，二手房在經(jīng)歷了一段時間的下滑后，近期已經(jīng)趨于平穩(wěn)。李周生表示，根據(jù)一些門店的上客量和成交情況來看，最近比十月十一月稍有增加，但總體成交量仍舊不高，屬于市場正常增加。而且，他認為今年的返鄉(xiāng)置業(yè)可能對二手房市場不會有太大的促進。“從今年的成交客群對比來看，返鄉(xiāng)置業(yè)一直存在，已經(jīng)不像之前幾年那樣有明顯的時間段。”每年元月和二月都是二手房中介業(yè)績最低的時間段，臘月和春節(jié)對行業(yè)影響較大。短期內(nèi)，市場將繼續(xù)理性平穩(wěn)，不會有大的波動。而相對的，這兩個月買房子會好買一些，可選房源多。

全年二手房市場關(guān)鍵詞

　　2018年二手房前半年市場火爆，瑪雅房屋店東委員會主席李周生預(yù)估成交量同比2017年在二倍左右，特別是四五月份成交量可能達到2017年同期的三倍以上。而“房價上漲”“需求暴漲、倒掛明顯”“開店、關(guān)店潮”等也成為2018年二手房市場的幾個關(guān)鍵詞。

關(guān)鍵詞：房價上漲

　　諸葛找房網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示：2018年1月西安二手房掛牌均價為12000元/平米，8月份時，二手房掛牌均價上漲至全年最高，為16000元/平米，隨后開始下降，到12月下降至15800元/平米左右。2017年5月份購買了萬科金域曲江176平米房子的古先生表示，同面積在2017年底售價為290萬，自己在5月份購買時已經(jīng)賣到了368萬，而同一棟樓的另一戶買家在7月份購買時已經(jīng)漲至400萬左右。

　　由此可見，上半年二手房價格出現(xiàn)快速上漲，雖然在下半年因二手房買賣“滿五滿二”調(diào)整為“滿三滿二”后，大量二手房源入市緩解供應(yīng)緊張，且同時期新房市場供應(yīng)增加，使得二手房市場逐漸恢復(fù)理性，價格有所回落，但全年的價格走勢仍為上漲。

關(guān)鍵詞：需求暴漲倒掛明顯

　　由于上半年新房市場供應(yīng)不足，導(dǎo)致二手房需求量快速上漲，在2018年4月至6月表現(xiàn)十分明顯，市場上經(jīng)常出現(xiàn)“幾人搶一套房”，由此導(dǎo)致二手房價格快速上漲，倒掛現(xiàn)象明顯。從價格上看，倒掛較嚴重時，新房、二手房之間的價格差距，一般區(qū)域每平方米高出500-1000元，有的區(qū)域甚至高出2000-5000元。宜居中國集團克而瑞西安公司總經(jīng)理朱郁表示，二手房倒掛與城市區(qū)域功能的均好性不同有關(guān)，如果區(qū)域擁有強配套、資源便利，并有很強的發(fā)展延展性，那么均好性就高，二手房倒掛的價格、范圍以及倒掛的價格比例都會相對其他區(qū)域高一些，例如曲江、高新和浐灞。

　　當然，二手房市場瘋狂也導(dǎo)致在一段時間內(nèi)市場亂象叢生，中介暗箱操作、房東臨時毀約現(xiàn)象亦不在少數(shù)。西安市房管局也在年內(nèi)對違規(guī)中介機構(gòu)進行數(shù)次檢查處罰，對于房東臨時毀約亦有多宗法律案件判決結(jié)果表明，支持購房者的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：開店、關(guān)店潮

　　在上半年二手房市場火爆期間，很多中介店鋪應(yīng)時而開。曲江新區(qū)新開門附近長期從事二手房市場的經(jīng)紀人劉祥表示：“原來這條街有三四家中介門店，就在四五月份連續(xù)新開了好幾家，這附近四五個小區(qū)最多的時候有9家，競爭很激烈。”而在下半年市場平穩(wěn)之后，房價上漲回歸理性，二手房的成交量也開始一路下滑。

　　某品牌中介負責人表示，與3-5月份的火爆期相比，西安有些中介門店在下半年二手房買賣業(yè)務(wù)下滑已達80%以上。這也間接導(dǎo)致因市場火爆而擴張的門店逐漸關(guān)閉。

　　李周生分析：“去年二手房門店開得快，關(guān)得也快。究其原因，與市場變化和中介實力相關(guān)。市場需求暴漲，很多中介也瘋狂擴張，但市場的需求暴漲跟政策變化有關(guān)，并不是穩(wěn)定持續(xù)的上漲，所以在市場回落時，不可避免的出現(xiàn)一批中介門店退場。”