操作流程

　　1.房客和租賃企業通過住房租賃服務平臺網簽合同

　　2.房客按照合同約定支付周期和數額將租金存入企業監管專用賬戶

　　3.租賃企業通過平臺申請釋放已付租賃周期內監管賬戶收到的租金

　　4.服務平臺將企業申請釋放信息推送給監管銀行

　　5.監管銀行核實房屋產權人賬戶收款信息

　　6.服務平臺方可通過該次資金釋放申請

　　華商報訊(記者 陳思存)為維護住房租賃交易秩序，規范住房租賃企業行為、防范住房租賃企業經營風險，保障住房租賃交易資金安全，維護房東、房客的合法權益，西安市住建局近日出臺《西安市住房租賃資金監督管理實施意見(征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)，擬對“托管式”住房租賃交易中租金和押金實施專戶監管。

　　適用哪些范圍?

　　通過平臺進行租賃交易的企業和租客

　　《意見稿》要求，收儲西安市國有土地上的存量住房并通過西安市住房租賃服務平臺進行租賃交易的住房租賃交易企業(以下簡稱“托管式”租賃企業)，其租賃交易資金收付的監督管理適用本意見。

　　《意見稿》所稱存量住房租賃交易資金，是指次承租人與租賃企業簽訂的存量房屋租賃合同中約定的租金、押金。

　　“托管式”租賃企業在開展業務前，需與西安市范圍內的商業銀行簽訂《住房租賃資金監管協議書》，并由企業在監管銀行開立存量住房租賃交易資金監管專用賬戶。租賃企業在西安市只能開設唯一監管專用賬戶，該賬戶不得支取現金、不得歸集其他性質的資金。

　　租賃資金如何收支?

　　通過服務平臺釋放已付租賃周期內資金

　　《意見稿》明確，西安市住房租賃行業管理部門對“托管式”租賃企業的監管專用賬戶日常收支情況進行監督。

　　房客和住房租賃企業通過住房租賃服務平臺網簽房屋租賃合同后，房客應按照合同約定的支付周期和數額，將租金存入該企業的監管專用賬戶。

　　監管部門對住房租賃監管資金的釋放，以房東足額收到住房租賃企業支付的租金為依據，由租賃企業通過服務平臺申請釋放已付租賃周期內監管賬戶收到的租金。服務平臺將企業申請釋放信息推送給監管銀行，經監管銀行核實房屋產權人賬戶收款信息后，平臺方可通過該次申請。

　　資金監管如何解除?

　　雙方應先申請撤銷原合同網簽備案

　　《意見稿》明確，提前終止租賃合同的，雙方應先向行業管理部門申請撤銷原合同網簽備案再申請解除資金監管。

　　合同網簽備案撤銷后，服務平臺向監管銀行發送合同備案撤銷信息，由租賃企業根據雙方協議內容結算退款至次承租人銀行賬戶，退款完成后持撤銷合同網簽備案申請表、結算憑證向監管銀行提出釋放租金申請。

　　合同期滿，企業在10個工作日內未提出異議，則監管銀行將押金釋放給次承租人。當雙方協商一致提前終止合同時，監管銀行依據雙方協商內容退回押金。

　　租賃交易資金咋監管?

　　嚴重違規企業將暫停網簽及監管資金撥付

　　《意見稿》明確，住房租賃交易資金在監管專用賬戶停留期間，由監管銀行按照規定利率計息。

　　“托管式”租賃企業及從業人員違反本實施意見收取和支付資金造成損失的，由西安住建部門會同相關部門依職能查處，可責令其限期整改，嚴重的應暫停網簽及監管資金撥付，并將其違規行為記入企業誠信檔案。

　　監管銀行未按約定或違反規定造成收付監管資金損失的，按照相關法律法規，由金融監管部門查處。同時，凡未接受資金監管的，交易雙方應自行承擔交易資金風險。

　　日常管理由誰負責?

　　街辦是住房租賃日常管理的實施主體

　　《意見稿》中明確了各職能部門職責，西安市公安、住建、市場監管、應急管理、消防救援、金融、資源規劃、城管、司法等其他相關部門，依職責開展住房租賃市場管理工作。

　　街道辦事處作為西安住房租賃市場日常管理工作實施主體，負責管轄范圍內住房租賃市場管理的具體事務，建立疑難問題解決機制、突發事件應急處置機制、糾紛投訴解決處理機制以及日常管理機制等;加強對住房租賃市場的日常檢查;建立信息報送制度，發現重大輿情時應及時將信息反饋至區(縣)政府、開發區管委會;指導、督導社區居民委員會協助開展住房租賃管理工作。

　　目前，西安市住建局廣泛征求社會各界意見和建議。

　　時間：4月3日至5月2日。

　　途徑：1.通過郵箱反饋郵箱：xaszjjzlc@163.com

　　2.通過傳真，將書面意見和建議進行反饋

　　傳真：029-87613295

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　　樂伽“爆雷”引發行業危機

　　華商報多次追蹤報道

　　成都樂伽辦事處人去樓空、杭州樂伽公寓資金鏈出問題、合肥樂伽公寓跑路、西安樂伽上千人被坑……“別讓樂伽跑了!”從去年7月以來，凡是有樂伽公寓的城市，都有大量房東和租客維權。

　　在經過多次辟謠后，去年8月7日樂伽公寓終于宣布：“已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。”樂伽公寓表示，公司仍承擔因不能履約而產生的違約、賠償損失等法律責任。同時，樂伽公寓稱，造成的房東損失由公司完全承擔，不應波及房客，誠懇請求房東不要采取過激手段驅趕房客。

　　而樂伽公寓事件也揭開了“高收低租”瘋狂搶占市場的租賃模式。從去年9月開始，西安開始陸續出現多家類似樂伽經營模式的房屋中介或房屋托管公司頻頻“爆雷”，究其原因，都是因為高價承租后又低價出租的經營模式，而這種“高進低出”的經營模式也不符合經營規律，隨著房源囤積越來越多，資金鏈斷裂后，就出現了租客正常預交了房租，房東卻沒有收到房租，房東找不到中介因此要趕房客離開的情形，加劇了房客與房東之間的矛盾。

　　華商報去年對類似事件進行了多次深度追蹤報道。西安市住建局等七部門也于去年10月10日聯合印發《聯合開展整治住房租賃中介機構亂象專項行動工作方案》。在記者采訪中，西安市住建局租賃管理處工作人員曾表示，樂伽事件后，他們也在思索如何杜絕跑路事件，“如果租房也像二手房買賣一樣，對錢進行監督，租金在我們手上，之后就算公司出了問題，但錢還在，損失可能會小一些，我們也正在探討這個方法。” 華商報記者 陳思存