近年來，隨著國家城市戰略的重大調整，優秀人才落戶政策逐漸放寬，西安市房地產建設開發規模日益增大，房價也隨之快速上漲。在房屋買賣關系中，二手房買賣因其牽涉買賣雙方及居間服務方(房屋買賣中介)等多方利益制衡，同時受到西安市多項購房政策限制，矛盾日益凸顯、糾紛顯著增多。

　　為深入了解分析西安市二手房買賣合同糾紛、二手房居間合同的司法實踐，北京市盈科(西安)律師事務所徐新逸律師團隊在Alpha法律數據庫、中國裁判文書網中以“西安市二手房買賣合同、二手房居間合同”為關鍵詞，共檢索出2013-2019年相關判決及裁定560份，作為報告的樣本，采用數據統計、數據分析等分析方法整理、歸納了該類案件相關情況，并客觀地表明審理法院對該類案件的司法觀點。

　　>>整體情況

　　■時間分布情況

　　2015年之前，西安市的房價水平相較于其他省會城市長期處于較低水平。自2016年起，受絲綢之路起點城市宣傳效應、優秀人才落戶政策等影響，房屋交易量及房價均迅速走高，隨之而來的二手房交易糾紛也迅速增長。2017年起呈現井噴式增長趨勢，至2018年增長至188件，2019年繼續走高，截止2019年上半年共計135件，增長率高達43.6%。

　　■審理法院分布

　　從審理法院分布情況來看，西安市中院因其級別管轄、地域管轄等原因審理了本樣本中的近四分之一的案件量，共計130件。除此之外，西安市各區基層人民法院審理的案件數量排名雁塔區法院居首，灞橋區法院較少。

　　■審理程序分布

　　從審理程序上來看，2013年至2019年該類案件進入一審程序的共計424件，占案件總量的75.7%;因不服一審判決進入二審程序的共計136件，上訴率達32.1%。

　　>>相關數據

　　■違約方分布：賣方違約案件占7成多

　　在西安市房價大幅度增長、民眾爭搶購買的背景之下，二手房買賣合同糾紛中出現了大量的違約情況，其中賣方違約案件共計165件，占案件總量的74.7%。數據顯示，賣方違約情形大量出現，主要原因有兩方面：一是西安市房價上漲過快，部分賣家意圖追求更高的經濟利益，將房屋“一房二賣”;二是賣方在房屋交易中不提供合格的交易資料，阻礙了買方辦理相關法律手續，構成事實違約。

　　數據顯示，買方違約的情形較少，主要原因有：缺乏支撐購買房屋的資金、房屋貸款政策變化、以擬交付房屋存瑕疵為由。

　　■常見訴訟請求：返還定金最多

　　在二手房買賣合同糾紛中，常見的違約情況相對固定，因此與之相對應的常見訴訟請求也相對固定。經統計，要求返還定金最多，為114件。

　　■是否支持居間服務費：一般由違約方承擔

　　二手房買賣合同糾紛中的居間合同糾紛，因第三方居間服務方的介入而使雙方法律關系轉為三方法律關系，該類合同的法律關系復雜，使得該類案件的訴訟請求也表現出與沒有居間服務方參與的普通二手房買賣合同糾紛不同，該類糾紛的主要訴訟請求為請求支付居間服務費(中介費)。經統計，本樣本中提出支付中介費請求的案件共339件，其中136件得到支持，未支持的68件，支持率40.1%。未提該項請求案件共135件。從數據中反映出，原告只要提出該訴訟請求，被告的確存在違約，中介費用一般由違約方承擔。

　　此外，數據顯示，在本樣本的460個案件中，原被告雙方均聘請律師參與訴訟程序的案件共236件，原告或被告一方請律師案件共計98件，原被告雙方均未請律師的案件共計126件。

　　常見爭議有哪些?法院會咋判?

　　通過樣本案例的梳理，律師團隊發現其中一些常見的爭議焦點，往往也是公眾關心的熱點。

　　夫妻一方出賣房產，另一方以不知情抗辯是否成立?

　　作為夫妻共有的房產在一方單獨出售時，應取得另一方同意，現實中如果一方出售房產，夫妻另一方以不知情進行抗辯，法院是否支持?

　　買方(原告)何某與賣方吳某(被告)簽訂《西安市存量房買賣合同》，且雙方對該房屋為吳某和其妻李某的共有財產之事實均知情，又雙方在合同中明確約定賣方將產權共有人李某同意出售房屋的委托書交予居間方及買方查看無誤后，買方何某支付房屋買賣的定金。在房屋交易過程中，因被告吳某并未提交該委托書，致使該房屋買賣合同無法履行，買方何某向法院提起訴訟，請求繼續履行房屋過戶。庭審中，賣方吳某以其妻李某對出售該房屋不知情為抗辯理由拒絕履行合同。

　　法院觀點：對于夫妻一方提出的對另一方賣房行為不知情的抗辯，法院會對房屋買賣合同進行形式上和實質上的審查，最終為了維護交易的穩定性和自由性，法院傾向認定房屋買賣合同有效，但該合同不能繼續履行，除非買方有確鑿證據證明其知情，賣方只能承擔違約責任。

　　出售房屬于政府限售范圍，簽訂的買賣合同是否有效?

　　買方張某、賣方趙某及居間服務方三方簽訂《存量房屋買賣合同》及《存量房屋買賣居間合同》，三方當事人均意思表示真實。在合同履行過程中，賣方趙某以2017年4月18日西安市政府出臺政策禁止轉讓、交易未取得房屋權屬證書的房屋為由拒絕繼續履行合同，買方張某訴至法院請求賣方繼續履行。

　　法院觀點：政府出臺相關政策禁止轉讓交易的文件，該規定不屬于合同無效的法律、行政法規的強制性規定事由，合同合法有效，在具備履行條件的情況下，可以繼續履行，否則不可履行。

　　因賣方違約致目的落空，二次購房成本增大而主張房屋的增值部分，法院是否支持?

　　買賣雙方盧某、黃某簽訂《房屋買賣居間合同》，賣方黃某(被告)明確拒絕履行合同，并只愿意退還定金不承擔違約責任，買方盧某(原告)訴至法院請求解除合同，并要求被告黃某支付違約金同時賠償房屋上漲的差價損失。原告盧某稱2017年房價上漲迅速，涉案房屋的價格與簽訂合同時的房屋價格已不可同日而語，其如果再購買同樣面積同樣戶型及地段房屋需要多支付幾十萬的房屋差價，希望被告黃某能賠償其差價損失。

　　法院觀點：分三種情況。一、房屋差價損失沒有依據，不予支持;二、房屋差價超過違約金，違約金已包含不予支持;三、違約金無法彌補買方損失，損失確定，予以支持。 華商報記者 寧軍