4月份的西安房地產市場，尤其是土拍市場，將樓面地價一次次拉上新高度，新地王一再更迭。地價抬高房價是必然，而面對居高不下的地價，下一個購房機會在哪里?

　　區域

　　購房需求外溢

　　新城發展需要時間

　　西安主城區地塊趨零，房企、購房需求一再外溢，從西咸新區五大新城到高鐵新城、西安軟件新城等，周邊新城成為購房者關注新陣地。

　　西咸新區五大新城：灃東新城、灃西新城、秦漢新城、空港新城和涇河新城，灃東新城區域發展最為完善，也是目前房企開發樓盤聚集最多的新區;秦漢新城環境是名片;灃西新城、空港新城和涇河新城還需時間來換發展空間。

　　高鐵新城區域：目前做得最好的是景觀，渭河生態景觀帶、文景山公園、西安國際高爾夫俱樂部均已對外開放。同時比較出色的是教育配套，經開一幼、經開一小、經開一中、西安高級中學博愛校區等均已開學。醫療配套方面，已經在建西安紅會國際醫院和西安國際兒童醫院，這兩所醫院作為西安紅會醫院和西安兒童醫院北遷的重要部署，預計未來2-3年即能投入使用。商業配套、公共交通是區域短板，目前，區域內暫無較大型商業配套和獨立規劃。地鐵規劃來看，已開通的地鐵十三號線(機場——北客站)在區域內也僅“尚稷路站”和“北客站”兩個站點，并未大面積覆蓋整個高鐵新城區域;而地鐵二號線的北延伸段規劃有“正陽大道”和“草灘北”兩個站點位于新城東側。

　　西安軟件新城：是近期熱點區域，土拍熱度高。目前，區域發展也是如火如荼，以阿里、華為、環普等國內外知名的新興產業著名，區域產業發展勢頭強勁。購房者關注的交通、醫療、教育、商業等配套非常齊全，未來三年內會陸續建成。高新第十八小學、高新第十九小學、高新第四初級中學、軟件新城小學都在建設階段，這些公立性質學校將成為片區內優質教育資源。蘇寧廣場計劃明年開業，總體量35萬方，相當于1.5個萬達廣場。陜西省圖書館新館已經進入內裝階段。高新兒童醫院正在建設中，預計2022年建成投入使用。

　　價格

　　多房企搶灘新城

　　高房價已成必然

　　從新“地王”的區域布局來看，新城成為火熱的聚集點，灞河新區、軟件新城、能源金貿區等均處于城市三環附近的新興區域，而從品牌開發商的入駐情況來看，這些新區域已成為未來西安樓市產品的主力供應地。

　　據不完全統計，目前樓市供貨比較集中的新區域為經開區的高鐵新城和高新區的軟件新城，這兩大新城基于各開發區的政策及產業布局，在今年前4個月的供貨中，火力很旺。

　　高鐵新城目前進駐的開發企業有經發地產、碧桂園、合能、綠城、中南等，而正在銷售期的則是白樺林溪、碧桂園文景府、合悅華府、綠城桂語蘭庭等。從整體項目情況來看，這個區域有景觀、醫院、學校、交通，未來自然不缺人氣，只是著眼當下，需要購買的“勇氣”和“決心”。尤其是均價1.2萬元/平方米的洋房產品，在西安其他區域已不多見。

　　反觀高新區的軟件新城，截至目前集合了中鐵建、天地源、高新、高科、招商、蘇寧、隆基泰和等一眾品牌房企，且地價是一波高過一波，但目前在售的僅蘇寧雲著一盤，均價在17800元/平方米左右。其余項目均尚未開售。預計近期下一個面市的將是招商·臻觀府。今年內陸續將會推出的則有高新·天谷雅舍、天地源新項目。從整體情況來看，陸續推出的項目售價將會超過2.5萬+，而憑借區域內華為、阿里巴巴等入駐企業，這些樓盤面對的客群也將以“高知”人群為主，爭搶比較“兇猛”。當然，這樣的爭搶，對于購房者來說或許將是好現象，多盤推出的話，選擇余地也比較大，更利于理性置業。

　　建議

　　地價推高房價

　　剛需置業應盡快上車

　　提起土拍最熱區域，4月份當屬軟件新城，先是4月15日隆基泰和以樓面價13469元/㎡競得軟件新城50余畝住宅用地，創下本年度“新地王”。時隔一周之后，4月23日，緊鄰隆基泰和新拍地塊，高科地產以每畝2726萬元，14603元/平方米的樓面價拍得一塊74畝住宅用地，創下本年度截至目前的“新地王”。

　　“地王”的不斷涌現，可以預見，西安市場整體商品住宅均價將被拉高。

　　西安歐亞學院環境人居學院客座教授朱郁分析，高地價的熱度代表著區域及未來開發、供應產品的潛力，是對后市預期向好的信心體現，也說明市場積極向好。后期，改善客群會激增明顯，房企調改、優化產品，以更好的適配目標增量客群的需求，體現核心產品力，提高自身市場競爭力。

　　西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健建議，土拍價格一路上漲，說明開發企業看好西安未來房地產市場發展。樓面地價不斷上漲，促進房產項目產品升級，未來改善型項目會越來越多，產品品質會越來越好，剛需產品比例會逐步下降。因此，主城區的剛需項目能上車就盡快上車。購買改善型產品的購房者，應優先選擇具有先天優勢資源、未來發展前景良好、周邊配套設施齊全、綜合品質優越的項目。

　　創典全程信息部部長劉蘭蘭認為，由于西安主城區土地稀缺，高鐵新城、軟件新城等新區成為目前城市開發新熱點和房企角逐的主要戰場，地價快速被推高，地價勢必倒逼房價上漲，可以預見未來購房者的置業壓力愈加沉重。建議剛需置業者盡早選擇適合自身需求、綜合功能性價比較高的樓盤入手，如目前的港務區、草灘等片區的樓盤。 華商報記者 杜蒙 狄芳